水害・浸水被害を受けた不動産を売る方法｜告知義務・価格・現況買取の流れ
Q: 浸水被害を受けた不動産は売れますか？ A: 売ることは可能です。ただし浸水歴は告知義務の対象（宅建業法第35条・2020年8月施行規則改正）であり、仲介では売却が長期化しやすい。現況のまま買取業者に売れば修繕不要・最短2週間で現金化できます。
浸水被害を受けた不動産でも、売却することは可能です。ただし、浸水歴は宅建業法上の告知義務の対象であり、仲介では買い手がつきにくいのが実情です。「修繕しないと売れないのでは」「告知義務が難しい」と感じている方でも、現況のまま手放せる方法があります。
この記事のポイント — まずここだけ読んでください
- 浸水歴は告知義務の対象：重要事項説明（宅建業法第35条）で必ず開示が必要
- 価格への影響：市場価格より10〜30%程度の減額が一般的
- 住宅ローン審査が通りにくく、仲介では買主の母数が大幅に減る
- 現況買取なら修繕不要・最短2週間で現金化できます
- LINE「空き家のミカタ」から無料査定・ご相談が可能です
水害・浸水被害の種類と不動産への影響
浸水被害と一口に言っても、その種類や深刻さはさまざまです。大きく分けると以下の3種類があります。
床上浸水（ゆかうえしんすい）：床より上まで水が浸入した状態です。床材・壁材・断熱材・電気設備・柱・基礎など、建物の重要な構造部分まで被害が及ぶことがあります。修繕費は100〜300万円超になるケースも少なくありません。
床下浸水（ゆかしたしんすい）：基礎と床板の間（床下空間）まで水が入った状態です。床上浸水より軽度ですが、放置するとカビの繁殖や基礎コンクリートの劣化につながります。
外壁・屋根からの浸水：台風・集中豪雨により、外壁のひび割れや屋根材の劣化箇所から雨水が浸入した状態です。長期放置すると雨漏りが広がり、修繕費がさらに膨らみます。
被害の種類と程度によって、修繕費や売却価格への影響が大きく異なります。まず「いつ・どの程度の浸水があったか」を正確に把握することが、売却計画の第一歩です。
浸水歴の告知義務（2020年宅建業法改正）
浸水歴のある不動産を売却する際に最も重要なのが、告知義務です。
重要事項説明（宅建業法第35条）での開示
宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明では、物件の状態に関する重要事項として、過去の浸水歴を必ず買主に説明しなければなりません。具体的には、以下の事項を開示します。
- 浸水した年月（いつ浸水したか）
- 浸水の程度（床下・床上・浸水深さの目安）
- 修繕の有無と内容（修繕した場合はその範囲）
2020年8月施行：水害ハザードマップの説明義務化
2020年8月28日に宅地建物取引業法施行規則が改正され、水害ハザードマップに関する説明が義務化されました。これにより、宅建業者は取引物件が洪水・内水・高潮の浸水想定区域に含まれるかどうかを、重要事項説明書（35条書面）に必ず記載して説明することが求められています。
「ハザードマップに記載されているだけで、実際に浸水したことはない」という場合も、ハザードマップの記載は説明義務の対象です。実際の浸水歴と、ハザードマップに基づく浸水リスクは別の事項として、それぞれ正確に開示する必要があります。
告知を怠るリスク
浸水歴を隠したまま売却した場合、売却後に買主が発見した時点で、契約不適合責任（民法562条〜564条）に基づいて修補請求・代金減額請求・損害賠償、場合によっては契約解除を請求されるリスクがあります。把握している浸水歴は、必ず正確に開示されることをおすすめします。
浸水被害が不動産価格に与える影響
浸水歴のある不動産の売却価格は、一般的に市場価格より10〜30%程度低くなることが多いです。ただし、価格への影響の大きさは以下の要因によって異なります。
| 浸水の状況 | 価格への影響（目安） |
|---|---|
| 床下浸水のみ・修繕済み | 5〜15%程度の減額 |
| 床上浸水（軽度）・修繕済み | 10〜20%程度の減額 |
| 床上浸水（中程度）・修繕済み | 15〜25%程度の減額 |
| 床上浸水・修繕未実施 | 20〜40%以上の減額 |
| 複数回の浸水歴あり | 30%超の減額も |
修繕費用を売主が負担してから売る方法もあります。ただし、床上浸水の場合は床材・壁材・断熱材・電気設備の交換が必要で、修繕費が100〜300万円以上になることも少なくありません。修繕しても「浸水歴あり」の告知義務は消えないため、価格の回復には限界があります。修繕費を出しても売却価格が大きく変わらなかった、というケースも実際にはあります。「現況のまま売る」という判断が合理的になることもあります。
浸水被害のある家が仲介で「売れない」3つの理由
理由1：買主の心理的忌避が強い
「また浸水するのでは？」という不安から、浸水歴のある物件は内見申し込みが減り、売却活動が長期化しやすいです。6ヶ月〜1年以上かかることも珍しくありません。その間も固定資産税・管理費・維持費が発生し続けます。
理由2：住宅ローンの審査が通りにくい
浸水歴のある物件は、金融機関が担保価値を低く評価することがあります。その結果、住宅ローン審査が通りにくくなり、現金購入できる買主に限定されるため、買主の母数が大幅に減ります。大手ポータルサイトに掲載しても、実際の購入候補者が少ない状況になります。
理由3：仲介業者に敬遠されることがある
小規模な仲介業者では、浸水歴のある物件の取扱い経験が少なく、対応を断られたり積極的な営業活動をしてもらえないケースがあります。「難しい物件だから」と後回しにされてしまうと、売却活動自体が進まなくなることもあります。
訳あり物件全般の売却比較については、「訳あり物件5種類の売却方法を徹底比較」もご参考ください。
現況買取という選択肢（水害・浸水物件の出口戦略）
仲介が難しい水害・浸水物件には、訳あり不動産の買取専門業者への直接売却が有効な選択肢です。
仲介売却との主な違いは以下のとおりです。
| 比較項目 | 仲介売却 | 買取専門業者 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場の60〜80%程度 |
| 売却期間 | 6ヶ月〜1年以上 | 最短2週間 |
| 修繕の要否 | 求められることが多い | 現況のまま不要 |
| 仲介手数料 | 3%+6万円（税別） | なし（直接買取のため） |
| 住宅ローン問題 | 買主のローン審査次第 | 関係なし（現金買取） |
買取価格は仲介に比べて低くなりますが、修繕費（100〜300万円超）と長期間の維持費・固定資産税を合計すると、早期に買取で売る方が総コストで有利になるケースも多くあります。
水害・浸水被害のある不動産を買取で売る流れ
STEP 1：無料相談・概算査定の依頼
LINE「空き家のミカタ」または問い合わせフォームから連絡します。物件の所在地・浸水の程度・修繕の有無を簡単にお知らせいただくだけで、概算の査定額をお伝えします。「まず金額だけ知りたい」「まだ迷っている」という段階でも、お気軽にお声がけください。
STEP 2：現地確認（無料）
担当者が現地を訪問し、浸水被害の状況・建物の状態・修繕の必要性・周辺相場を確認します。提携ネットワークを活用しているため、大阪府外の物件にも対応しています。
STEP 3：正式な買取価格の提示
現地確認後、通常3営業日以内に正式な買取価格をご提示します。提示した価格に納得いただけない場合は、断っていただいて構いません。
STEP 4：売買契約・決済・引渡し
価格にご同意いただけたら、売買契約を締結します。契約から引渡しまで最短1〜2週間で完了します。修繕・清掃・片付けは不要です。
過去の買取事例については「訳あり不動産の買取実績10選」でご確認いただけます。
空き家のミカタへご相談ください
空き家のミカタは、訳あり不動産（水害・浸水被害物件・空き家・相続アパート・再建築不可・事故物件・共有持分）を直接買取する宅建業者です。
- 現況買取：浸水被害・カビ・腐食がある状態でも修繕不要でお引き受けします
- 最短2週間で現金化（査定は当日〜3営業日以内）
- 仲介手数料ゼロ（直接買取のため）
- 全国対応（拠点：大阪府）
「価格だけ知りたい」「まだ迷っている」という段階でも、ご相談いただけます。
LINE「空き家のミカタ」（無料相談・査定）
お問い合わせフォームはこちら → /contact
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まとめ
浸水被害を受けた不動産は、告知義務を正確に果たしながら、状況に合った売却方法を選ぶことが大切です。
- 告知義務を怠ると、売却後のトラブルになるリスクがあります
- 仲介では売れにくい（買主の心理的忌避・住宅ローン問題・長期化）
- 修繕費を出しても価格回復には限界があることも
- 現況買取なら修繕不要・最短2週間で手放せます
執筆・監修: 八木宏樹（合同会社アルシェ代表／宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ
「修繕費をどうするか迷っている」「早く手放したい」という方は、まずは無料査定からご相談ください。今の状態での買取価格を確認してから、ご判断いただいて構いません。