ゴミ屋敷・汚部屋の不動産を売りたい｜片付け不要の現況買取を解説
「相続した実家を見に行ったら、想像以上に荒れていた。片付けるだけで数十万円かかりそうで、手が出ない…」そんな状況で相談に来られる方は少なくありません。ゴミ屋敷・汚部屋の状態になった不動産でも、片付けずに現況のまま買取できます。残置物の処理や清掃は買取後に業者が行うため、売主が費用を立て替える必要はありません。
ゴミ屋敷・汚部屋の不動産売却 — まとめ
- 仲介では売れない：内見ができないため買い手がつかない
- 現況買取が有効：残置物・汚部屋のままで直接売却できる
- 価格への影響：清掃・残置物処理費用分が買取価格から差し引かれる（1K程度で10〜30万円が目安）
- 特殊清掃が必要な場合も対応可：事故物件専門の買取実績がある業者を選ぶ
- 相談窓口：LINE「空き家のミカタ」（査定・相談は無料）
なぜゴミ屋敷・汚部屋の不動産は仲介では売りにくいのか
残置物が大量にある状態でも、買取専門業者なら現況のまま引き取れます
仲介売却は「内見できること」が前提
一般的な不動産売却（仲介）では、不動産会社が買い手候補を募り、現地内見を経て売買契約へ進みます。しかし、ゴミ屋敷・汚部屋の状態では内見すること自体が困難なため、買い手がつきません。仲介会社側も「残置物があると取り扱えない」と断るケースがあります。
また、仲介で売却するには不動産会社が売却活動に集中して取り組める状態にする必要があり、現況が悪すぎる物件は後回しにされがちです。
放置すると行政指導の対象になることがある
各都道府県・市区町村では、廃棄物の大量堆積や管理不全の建物に対する条例が整備されており、一定の要件を満たすと行政指導の対象になります。指導後も改善されない場合は行政代執行（強制清掃）が行われ、費用を所有者に請求される可能性があります。放置が長引くほど状況は悪化するため、早めに対処することが重要です。
さらに、空き家を長期放置すると固定資産税の「住宅用地の特例」（小規模住宅用地は課税標準額が1/6）が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる仕組みはこちら。
「片付けてから売る」vs「現況のまま買取」どちらがいいか
費用・手間・スピードで比較する
| 片付けてから仲介売却 | 現況のまま買取 | |
|---|---|---|
| 売却にかかる時間 | 3〜6ヶ月以上 | 最短7日〜1ヶ月 |
| 残置物処理費 | 自己負担（3〜30万円以上） | 不要（買取価格に反映） |
| 特殊清掃費 | 自己負担（10〜80万円以上） | 不要（買取価格に反映） |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格より低め |
| 手間 | 多い（複数業者の手配が必要） | 少ない（1社で完結） |
一見すると仲介の方が高く売れそうに見えますが、残置物の撤去費・清掃費・売却活動中の固定資産税・管理費などを差し引くと、現況買取の方がトータルコストを抑えられるケースが多くあります。
現況買取が向いているケース
以下のような状況では、現況のまま買取業者に売ることを検討してください。
- 相続した実家に大量の家財・荷物が残っている
- 孤独死や長期放置で特殊清掃が必要な状態
- 遠方に住んでいて頻繁に現地へ行けない
- 固定資産税・管理費の支払いを早く止めたい
- 行政からゴミ屋敷・空き家の改善指導を受けている
- 相続人が複数いて「早く処分したい」という合意がある
特殊清掃や残置物撤去は買取業者が引渡し後に行うため、売主の手間とコストを大幅に減らせます
片付けてから売る方が向いているケース
以下の状況なら、手間をかけて片付けてから仲介で売る方が高い価格を期待できます。
- 荷物が少なく、自力で片付けられる量
- 人気エリアの築浅物件で、高値が見込める
- 時間的な余裕がある（半年以上待てる）
ゴミ屋敷・汚部屋の買取価格はどう決まるか
残置物・清掃費用が価格に反映される
買取業者は、引渡し後に発生する残置物処理・清掃・リフォーム費用を算定し、その分を差し引いた買取価格を提示します。費用の目安は以下の通りです。
残置物処理・清掃費用の目安
| 間取り | 通常の片付け・残置物処理 | 特殊清掃が必要な場合 |
|---|---|---|
| 1R・1K | 3〜10万円 | 15〜30万円 |
| 1LDK〜2DK | 8〜20万円 | 25〜50万円 |
| 2LDK〜3DK | 15〜35万円 | 40〜80万円 |
| 4LDK以上・一戸建て | 30万円〜 | 80万円〜 |
※荷物の量・状態・搬出の難易度により大きく変動します。業者に依頼する際は複数社から見積りを取ることをおすすめします。
事故物件（心理的瑕疵）がある場合
孤独死・自殺・他殺といった事案があった物件は、心理的瑕疵（しんりてきかし）のある「事故物件」として告知義務が生じます。宅地建物取引業者は、買主に対して告知をせずに売却することは宅建業法上禁止されています。
そのため、特殊清掃を終えても「事故物件である事実」は残ります。ただし、事故物件専門の買取業者であれば、正規の手続きで現況のまま買い取ることが可能です。事故物件の買取について詳しくはこちら。
過去の取引から: 大阪市内のマンション（1LDK）で、孤独死後に数ヶ月放置された状態の物件のご相談を受けたことがあります。仲介では複数社に断られていましたが、現況のまま買取対応し、相続人の方は片付け費用ゼロで手放せました。ゴミ屋敷・事故物件でも「どこも断る」と諦める前に、一度ご相談ください。
ゴミ屋敷・汚部屋の不動産買取の流れ（4ステップ）
相談から決済まで最短1週間。遠方の方は写真・資料のやり取りだけで対応できます
STEP 1：無料査定を依頼する
間取り・築年数・所在地と現状（残置物の量・特殊清掃の要否）をお伝えいただければ、概算額をお出しできます。遠方の方は写真を送るだけで概算査定が可能です。まずはLINEかお問い合わせフォームからご連絡ください。
STEP 2：現地確認・価格提示
担当者が現地を確認し、残置物や清掃の状況を踏まえた正式な買取価格を提示します。疑問点・不安な点はこの段階で確認してください。
STEP 3：売買契約の締結
買取価格・引渡し条件・残置物の扱いを確認して契約を結びます。残置物はそのまま引き渡せるか、貴重品だけ取り出すかを事前に決めておくとスムーズです。
STEP 4：決済・引渡し
売買代金を受け取り、物件を引き渡します。残置物の処理・清掃は業者が引渡し後に行います。最短7日での決済にも対応しており、急いでいる場合もご相談ください。
よくある質問
Q. 相続登記がまだ済んでいません。それでも売れますか？
原則として、先に相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料が科される場合があります。司法書士への依頼費用は5〜10万円程度が目安です。登記と売却の手続きを並行して進めることもできるため、まずご相談ください。相続登記の義務化について詳しくはこちら。
Q. 固定資産税を何年も滞納しています。売却できますか？
固定資産税の滞納が続くと、不動産に差押えが入ることがあります。差押えがある物件は通常の売却ができませんが、買取業者と連携した司法書士・弁護士が間に入り、滞納分を精算しながら売却する形で対応できるケースがあります。まずご相談ください。固定資産税の支払いに困っている方向けのガイドはこちら。
Q. 相続人が複数いて合意が取れていません。どうすればいいですか？
不動産の売却には原則として相続人全員の同意が必要です。合意が取れていない状態では売却手続きを進められません。遺産分割協議でまとまらない場合は、家庭裁判所への調停申立てを検討するか、弁護士に相談して解決策を探ることをおすすめします。相続不動産の家族トラブルと解決策はこちら。
関連するガイド記事
- 相続した実家の解体費用が払えない｜補助金・現況買取で費用ゼロで手放す3つの方法
- 空き家処分の5大選択肢を徹底比較【2026年版】費用・期間・手残り額
- 【実録】固定資産税の通知書が届き、空き家売却を決意した3つの体験談【2026年5月】
- 【2026年版】相続した不動産の売り方 完全ガイド｜実務手順・費用・業者選定を買取業者が解説
- 雨漏り・傾き・老朽化した家でも売れる？現況買取の仕組みと3つの解決策【2026年版】
まずはお気軽にご相談ください
ゴミ屋敷・汚部屋の不動産でお困りでしたら、LINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。現状確認・査定は無料です。しつこい営業は一切いたしません。
遠方の方や現地に行けない方でも、写真・資料のやり取りで進められます。「断られた」「どこに相談すればいいかわからない」という方もお気軽にどうぞ。
関連記事