【体験談・事例04】「再建築不可で売れない」と4社に断られた父の実家。相談から23日で現金化した全記録
「4社全部から『うちでは売れない』と言われました。再建築不可って、本当にどうしようもないんだと思っていました」
神奈川県横浜市在住のDさん（57歳・男性）は、2024年1月に父が他界し、愛知県名古屋市中川区にある木造一戸建てを相続しました。路地状敷地（いわゆる「旗竿地」）で前面路地の幅が1.6mしかなく、建築基準法上の道路（4m以上）に接していないため「再建築不可物件」となっていました。
相続後すぐに地元・名古屋の不動産会社3社と横浜の1社に相談しましたが、全社から「再建築不可なので住宅ローンが使えない。一般の方への売却は難しい」と断られました。2年間、空き家のまま年間9万円の固定資産税を払い続けながら、「どうすればいいか分からない」という状況が続いていました。
2026年4月、空き家のミカタへLINEで相談。相談から23日後に決済を完了しました。
この記事では、Dさんの了承のもと（個人情報は匿名化）、断られ続けた経緯・買取価格の根拠・相談から決済までの全プロセスを公開します。
この記事でわかること
- 再建築不可物件がなぜ仲介で売れないのか
- 訳あり買取での価格の決まり方（査定内訳を公開）
- 「空き家のまま保有し続けた場合」とのコスト比較
- 相談から23日間のタイムライン全記録
Dさんの物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 愛知県名古屋市中川区（最寄り駅徒歩12分） |
| 物件種別 | 木造一戸建て（2階建て） |
| 延床面積 | 約82㎡ |
| 土地面積 | 約68㎡ |
| 路地部分面積 | 約15㎡（幅1.6m × 長さ約9m） |
| 築年数 | 52年（1974年築） |
| 再建築不可の理由 | 接道義務違反（建築基準法上の道路に接していない路地状敷地） |
| 建物の状態 | 外壁ひび割れ・雨漏り（雨樋破損）・内部クロス一部剥がれ |
| 相続登記 | 相談時点で完了済み |
| 相続人 | Dさん1名（単独相続） |
なぜ4社の仲介業者に断られたのか
Dさんが仲介を断られた理由は明確です。再建築不可物件は住宅ローンの担保評価がつかないため、一般の買い手に売ることがほぼできないからです。
住宅ローンが使えない理由：金融機関が住宅ローンを貸す際には「担保として土地・建物を評価」します。再建築不可物件は「この建物が将来的に建て替えられない（資産価値が下がり続ける）」とみなされ、ほとんどの金融機関が住宅ローンの担保に取りません。買い手が現金一括購入できる層に限られるため、仲介では需要が極端に少なくなります。
仲介業者のコメント（Dさんの証言）：
- A社（名古屋市内）：「接道義務を満たしていないので、当社では取り扱いが難しい状況です」
- B社（名古屋市内）：「再建築不可は住宅ローンが通らないので、買い手を探すのが現実的に難しい」
- C社（名古屋市内）：「隣地を購入して接道幅を確保できれば売れる可能性はあるが、交渉は難しい」
- D社（横浜市・Dさんの地元）：「遠方の物件なのでご対応が難しく、また再建築不可は専門業者に依頼した方がよいかと」
「4社とも丁寧に断ってくれましたが、どうすればいいかは教えてもらえませんでした。インターネットで『再建築不可 売れない どうする』と検索しているうちに、空き家のミカタのサイトを見つけました」（Dさん）
空き家のまま保有し続けた場合のコスト試算
Dさんは相談前、「あと3年か5年、このまま保有したら損失はいくらか」を考えていました。
| 費用項目 | 年間費用 | 5年間合計 |
|---|---|---|
| 固定資産税（土地・建物） | 約9万円 | 約45万円 |
| 管理費（年1〜2回の草刈り・清掃・見回り） | 約5万円 | 約25万円 |
| 修繕費（雨漏り補修・外壁ひび割れ対応） | 約15万円/年（平均） | 約75万円 |
| 火災保険料（空き家は割高） | 約3万円 | 約15万円 |
| 合計コスト | 約32万円/年 | 約160万円 |
5年間保有しても、賃貸収入はゼロ（再建築不可のため入居者を募集しても賃貸需要が低く、老朽化で事実上の賃貸不可）。5年後に売れたとしても、保有コストが160万円かさんでいます。
対して、今すぐ買取に出せば手取り約410万円が手元に残ります。
「5年後も再建築不可であることは変わらない。むしろ建物がどんどん老朽化して、更地化費用もかかってくる。今が売り時だと判断しました」（Dさん）
空き家のミカタへの相談から決済まで
STEP 1：LINEで相談（2026年4月7日）
Dさんが「再建築不可 買取 名古屋」で検索し、空き家のミカタのサイトにたどり着きました。LINE公式アカウントに「再建築不可で4社に断られた物件がある。相談できますか」とメッセージを送ると、当日中に返信が届きました。
「『再建築不可でも対応しています。詳しい状況を教えてください』という返信をもらったとき、初めて望みが出てきました」
STEP 2：書類確認・簡易査定（4月10日・相談から3日後）
登記簿謄本・固定資産税評価証明書・公図（路地状部分の形状確認）の写真をLINEで送付。
簡易査定の結果：買取価格のレンジ 360万円〜480万円
価格の幅について説明を受けました：
- 下限（360万円）：雨漏りが建物内部・基礎まで影響している場合（更地化費用増）
- 上限（480万円）：隣地購入の可能性や利用価値が高い場合
- 実際の査定は現地調査後に確定
STEP 3：現地調査（4月15日・相談から8日後）
Dさんは横浜在住のため、提携業者が代わりに現地調査を実施。Dさんの立ち会いは不要でした。
調査内容：路地の実測（幅・長さ）、接道状況、建物内外の状態確認、近隣状況（隣地の利用状況・所有者確認）、公道までの距離と道路種別の確認。
「自分で名古屋まで行かなくていいのは助かりました。立ち会いが必要だったら、正直もう1〜2か月先に伸びていたと思います」
STEP 4：正式な買取価格の提示（4月21日・相談から14日後）
正式な買取金額：420万円
価格の根拠（内訳参考）：
| 評価項目 | 内容 |
|---|---|
| 土地の路線価ベース評価（68㎡+路地15㎡） | 約580万円 |
| 再建築不可による流動性ディスカウント（▲28%） | ▲約162万円 |
| 建物の更地化・解体費用見込み（木造52年） | ▲約55万円 |
| 雨漏り補修想定コスト調整 | ▲約15万円 |
| 隣地取得による価値向上の可能性（＋補正） | ＋約52万円 |
| 正式買取価格 | 420万円 |
Dさんの感想：「仲介業者からは価格すら提示してもらえなかったので、根拠つきで数字をもらえただけで安心しました。隣地との関係で価値が上がる可能性も教えてもらったのは知らなかった視点でした」
STEP 5：売買契約締結（4月25日・相談から18日後）
契約書類はすべて郵送で対応。Dさんは横浜にいたまま手続きを進めることができました。
確認した重要事項：
- 再建築不可の告知義務（売買契約書への明記）
- 建物内の残置物（父の遺品）は買取時に一部処分・一部Dさんが引き取り
- 固定資産税の日割り精算（4月以降分を双方で按分）
STEP 6：決済・引き渡し完了（4月29日・相談から22日後）
司法書士立会いのもとで決済。所有権移転登記と同時完了。
最終的な手取りと費用の内訳
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 売買代金 | 420万円 |
| 印紙税（500万円以下） | ▲5,000円 |
| 登記費用（所有権移転） | ▲約8万円 |
| 固定資産税日割り精算（買主負担分） | ＋約1.5万円 |
| 手取り合計 | 約413万円 |
※譲渡所得税（売却益に対する課税）については、被相続人の取得費・相続から売却までの期間等によって異なります。再建築不可物件の場合、売却損が発生することもあります。詳細は税理士にご確認ください。
「2年間、固定資産税を払い続けながら『売れない』と思っていたものが、約3週間で片付きました。むしろ2年間、もっと早く動けばよかったという後悔もあります。同じ状況の方には、まず相談だけでもしてみてほしいと伝えたいです」（Dさん）
再建築不可物件の買取でよくある質問
Q. 再建築不可と言われた理由が自分でもよくわからないのですが？
よくある理由は「接道義務違反」です。建築基準法では、建物を建てる土地は「建築基準法上の道路（幅員4m以上等の条件を満たすもの）に2m以上接している」必要があります（接道義務）。路地状敷地で路地幅が2m未満の場合や、接している道路が「位置指定道路」「42条2項道路」でない「私道」や「道ではない通路」の場合などが代表的な理由です。物件の住所と公図があれば、当社で役所への確認代行が可能です。
Q. 隣の家と合わせて売れば高く売れると聞きましたが？
そのケースもあります。再建築不可物件の隣地所有者が同じ土地を買い取ることで、合算すれば接道義務を満たし、再建築可能になるケースがあります。これを「隣地合筆」と呼びます。ただし、隣地所有者の意向・合意が必要であり、必ずしも実現できるわけではありません。当社では隣地交渉の可能性を事前に確認したうえで査定価格に反映します。今回のDさんのケースでも、隣地との関係を評価に加味しています。
Q. 相続したばかりで名義変更が終わっていませんが相談できますか？
相談・査定は可能です。ただし実際の売却（所有権移転）には相続登記の完了が必要です。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記する義務があります（違反すると10万円以下の過料）。提携の司法書士をご紹介しますので、相続登記と売却手続きを並行して進めることも可能です。
あなたの再建築不可物件も、まずは相談から
Dさんのように「仲介に断られた」「固定資産税だけ払い続けている」「遠方なので動けない」という状況でも、空き家のミカタでは現況のまま、遠方からでも対応できます。
こんな方はお気軽にご連絡ください：
- 再建築不可と言われ、仲介業者に断られた物件がある
- 相続した実家・空き家が再建築不可で売れないと思っている
- 固定資産税を払い続けているが、維持するメリットが見えない
- 路地状敷地・旗竿地・袋地・2m未満接道など「訳あり」の土地を持っている
- 遠方在住で現地に行けない
査定・相談は完全無料です。相談したからといって売却を強制することは一切ありません。
相談無料・秘密厳守・全国対応
空き家のミカタ（宅建業者）
再建築不可物件の関連ガイド
今回Dさんが選んだ「再建築不可物件の訳あり買取」について、より詳しく解説したガイド記事です。