相続登記を15年放置｜行方不明の相続人・住民票がない場合の書類の集め方【2026年版】

「そろそろ実家の名義を変えないと」と思って動き出したものの、区役所の窓口で「その年の住民票の除票は、もう廃棄しています」と言われて手が止まった。あるいは、戸籍を取り寄せてみたら会ったこともない相続人の名前が出てきて、住所も分からない。相続登記を10年、15年と置いたままにしていた方が最初にぶつかるのは、制度の難しさではなく「必要な紙が、もう存在しない」という壁です。

先に結論をお伝えします。15年前の相続でも登記はできます。廃棄された除票の代わりになる書類は用意されていますし、行方不明の相続人がいる場合の手続きも法律で決められています。ただし順番を間違えると、取り直しと待ち時間で数か月を無駄にします。この記事では、大阪市の窓口を前提に「どの書類を、どの役所に、どの順番で請求するか」だけを整理しました。

15年放置すると、増えるのは「年数」ではなく「人数」と「窓口」

相続登記を放置している間に増えるものは、実は過料のリスクだけではありません。手続きの重さそのものが、次の3つの形で増えていきます。

1. 相続人が増える（数次相続） 最初の相続人が亡くなると、その人の相続人が新たに登場します。子ども2人だった相続が、15年後には孫やその配偶者を含む8人、10人になっていることは珍しくありません。遺産分割協議には相続人全員の合意が必要なので、人数が増えるほど成立は遠のきます。

2. 集める戸籍の通数が増える 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍に加え、途中で亡くなった相続人についても同じものが必要になります。大阪市の手数料は戸籍全部事項証明書が1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本が1通750円です。10通、20通と積み上がると、それだけで1万円を超えます。

3. 書類が「廃棄済み」になる これが15年放置に特有の、そして最も厄介な壁です。次の章で詳しく説明します。

なお、除籍簿そのものは戸籍法施行規則第5条により当該年度の翌年から150年保存されるため、明治期の戸籍でも通常は取得できます。消えるのは戸籍ではなく、住所の履歴のほうです。

最初の壁：被相続人の「住所がつながらない」

相続登記では、登記簿に載っている所有者と、戸籍に載っている被相続人が同じ人であることを証明しなければなりません。登記簿には住所が、戸籍には本籍が書かれており、この2つが違う場合に「同一人である」と示す書類が要ります。

法務局の登記手続ハンドブックによれば、そのために添付するのは次のいずれかです。

問題は、この3つがすべて保存期間の壁にかかることです。

除票と附票の保存期間は「5年」だった

住民票の除票と戸籍の附票の除票は、住民基本台帳法施行令第34条第1項により、消除または改製した日から150年間保存することとされています。150年あれば15年前の相続はまったく問題ありません。

ところが、この150年という期間が適用されるようになったのは令和元年（2019年）の改正からです。それ以前の法令上の保存期間は5年でした。つまり、改正の時点ですでに5年を過ぎていた除票は、法改正を待たずに廃棄されています。

大阪市はこの境界を明示しています。

2026年から15年前は2011年です。2011年に亡くなった方の住民票の除票は、この廃棄ラインの内側にあります。窓口で「ありません」と言われるのは、担当者の探し方の問題ではなく、制度上そうなっているということです。

廃棄されていたときに取る書類

除票が取れないと分かったら、次は「取れないことの証明」に切り替えます。大阪市では、除票や改製原附票がすでに廃棄されている場合に廃棄済証明を交付しています。手数料は1通350円です。

これに加えて、法務局からは次のような書類を求められることがあります。

• 権利証（登記済証・登記識別情報）：登記簿上の所有者がその不動産の権利証を持っていたこと自体が、同一人であることの有力な手がかりになります
• 不在籍証明書・不在住証明書：「登記簿上の住所には、その氏名の人の本籍／住民登録がない」ことの証明です。大阪市では各1件350円で交付を受けられます
• 相続人全員の上申書：登記簿上の所有者と被相続人が同一人であることを相続人が申述し、実印を押して印鑑証明書を添える書面です

ここで大事なのは、この組み合わせが全国一律の決まりではないということです。何をどこまで求めるかは管轄の法務局や事案によって変わります。書類をそろえてから「これでは足りません」と言われると、また役所を回り直すことになります。廃棄済みと分かった時点で、申請予定の法務局の登記相談を予約して、必要書類を確認してから動いてください。大阪市24区の物件であれば、大阪法務局の本局・北出張所・天王寺出張所のいずれかが窓口です（どの区がどこの管轄かは相続登記は大阪のどこに出す？管轄法務局3庁と必要書類の集め方にまとめています）。

二つめの壁：相続人と連絡が取れない

書類の壁を越えても、次に人の壁があります。遺産分割協議は相続人全員の合意で成立するもので、一人でも欠けていれば無効です。連絡先の分からない相続人を「いないもの」として進めることはできません。

戸籍の附票で現住所をたどる

行方不明といっても、多くの場合はただ親族が連絡先を知らないだけです。住民登録がある限り、住所は追えます。

手順はシンプルです。まず戸籍をたどってその方の本籍地を特定し、次にその市区町村へ戸籍の附票の写しを請求します。附票には住民票の異動履歴が記録されているため、現在の住民登録上の住所が分かります。大阪市の手数料は戸籍の附票の写しが1通300円、除かれた戸籍の附票の写しも1通300円です。

相続人としての請求は、戸籍法第10条の2第1項の「自己の権利を行使するために戸籍の記載事項を確認する必要がある場合」にあたるため、請求理由を明らかにすれば第三者としての請求が可能です。

住所が分かったら、まず手紙から

住所が判明したとき、いきなり遺産分割協議書と印鑑証明書の依頼状を送ってしまう方がいます。これは高い確率で無視されます。

相手にとっては、何十年も音沙汰のなかった親族から突然「実印を押してほしい」という書類が届く状況です。まずは誰が亡くなって、どんな不動産があり、いま何に困っていて、あなたにどう関わってほしいのかを普通の手紙で伝えてください。書類はその後です。

それでも分からないときは家庭裁判所へ

附票をたどっても住所が分からない、あるいは住民登録上の住所に住んでいる形跡がない場合は、家庭裁判所の手続きに移ります。

不在者財産管理人の選任（民法第25条） 従来の住所や居所を去った方に財産管理人がいない場合、利害関係人の請求により、家庭裁判所がその財産の管理について必要な処分を命じることができます。申立先は不在者の従来の住所地または居所地の家庭裁判所、費用は不在者1人につき収入印紙800円と連絡用の郵便切手です。不在者の預貯金などが管理費用に足りない可能性がある場合は、申立人が予納金を納めることになります。選任された管理人が遺産分割や不動産の売却を行うには、さらに家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。

失踪宣告（民法第30条） 不在者の生死が7年間明らかでないときは、利害関係人の請求により家庭裁判所が失踪宣告をすることができます。宣告を受けた人は、その7年の期間が満了した時に死亡したものとみなされます（民法第31条）。死亡とみなされることで、その方の相続人が代わりに協議に加わることになります。

どちらも数か月単位の時間がかかります。「連絡が取れない人がいる」と分かった時点で、期限から逆算して動き始めてください。共有名義の物件で共有者が行方不明のケースについては共有者が行方不明の不動産を売る3つの方法で、相続人が海外にいるケースは海外在住の相続人がいる不動産の売却で個別に扱っています。

見落としやすい：広域交付では取れない戸籍がある

2024年3月1日に施行された改正戸籍法により、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍証明書を請求できる広域交付が始まりました。大阪市内であれば、区役所の窓口サービス担当課や出張所、大阪市役所1階の住民票・戸籍関係証明書発行コーナーなどで請求できます。全国にちらばった本籍地の戸籍を1か所でまとめて取れるため、相続の戸籍集めは大幅に楽になりました。

ただし、相続の実務で効いてくる制限が4つあります。

窓口では有効期限内のマイナンバーカードや運転免許証など、官公署が発行した顔写真付き証明書の提示が必要です。手数料は戸籍全部事項証明書が1通450円、除籍全部事項証明書・除籍謄本・改製原戸籍謄本が1通750円です。

「広域交付ができたから戸籍集めは1日で終わる」と考えて予定を組むと、兄弟姉妹の戸籍と附票のところで止まります。直系は広域交付、傍系と附票は本籍地へ個別請求——この2本立てで見積もっておくと計画が狂いません。

書類集めにかかる費用と期間の目安（大阪市）

大阪市の公表手数料をもとに、実費の目安を整理します。

戸籍が15〜20通、附票と各種証明を足すと、実費で1万5,000円〜2万円程度を見ておくと大きくは外れません。期間は、郵送請求のやり取りを含めて1〜3か月。不在者財産管理人の選任が必要になれば、そこからさらに数か月が乗ります。

登記の段階では登録免許税が別途かかりますが、価額100万円以下の土地については、2027年（令和9年）3月31日までに受ける相続による所有権移転登記は登録免許税が非課税です。相続により土地を取得した方が登記をしないまま亡くなり、その方の名義にするための登記も同じ期限まで非課税です。いずれも申請書に根拠条文の記載がないと適用されないので、記載漏れにご注意ください。

期限に間に合わないときの選択肢

戸籍を集め始めてから「これは2027年3月に間に合わない」と分かることがあります。そのときに使うのが相続人申告登記です。

相続人の一人が単独で法務局に申し出る手続きで、登録免許税がかかりません。期限内に申し出れば相続登記の申請義務を履行したものとみなされ、10万円以下の過料のリスクを止められます。他の相続人の分をまとめて代理で申し出ることもできます。

ただし、これは権利関係を公示するものではありません。法務省も、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には別途相続登記の申請が必要である旨を明記しています。売るためには結局きちんと登記しなければならない——ここを取り違えると、申告登記を済ませて安心したまま、さらに数年が過ぎることになります。

集めきれないときの、もう一つの進め方

ここまで読んで「自分にはとても無理だ」と感じた方もいると思います。実際、相続人が8人いて、うち1人が行方不明で、除票も廃棄されている——という状態を、仕事をしながら一人で片づけるのは現実的ではありません。

選択肢は3つです。

① 司法書士に戸籍収集から依頼する 戸籍の職務上請求ができるため、収集のスピードが違います。相続人が多い、本籍地が全国にちらばっている、古い戸籍が読めない、という場合はここが早道です。

② 相続人申告登記で義務だけ止め、時間をかけて進める 期限のプレッシャーを外してから、腰を据えて交渉と収集を進める方法です。ただし固定資産税と管理の負担は続きます。

③ 登記と売却を並行して進める 出口が「売却」と決まっているなら、登記が終わるのを待ってから売りに出す必要はありません。当社では司法書士と連携して、戸籍の収集・相続登記・売買契約を同時並行で進めるご提案をしています。登記費用を売却代金から充当することで、手出しをほぼゼロにできるケースもあります。

よくある質問

Q. 15年前に亡くなった親の住民票の除票が「廃棄済み」と言われました。相続登記はもうできないのですか？

登記自体はできます。市区町村から廃棄済証明（大阪市で1通350円）の交付を受けたうえで、権利証（登記済証）や不在籍証明書・不在住証明書、相続人全員の上申書などを添えて申請する方法が実務上とられています。何をどこまで求められるかは管轄の法務局によって異なるため、書類を作り始める前に登記相談で確認してください。

Q. 相続人の一人と何年も連絡が取れません。住所を調べる方法はありますか？

その方の本籍地の市区町村に戸籍の附票の写しを請求してください。住民票の異動履歴が記録されているため、現在の住民登録上の住所が分かります。大阪市では1通300円です。戸籍の附票は広域交付の対象外なので、最寄りの区役所ではなく本籍地へ請求します。

Q. 戸籍の広域交付を使えば、必要な戸籍は全部近くの区役所で取れますか？

取れないものがあります。広域交付で請求できるのは本人・配偶者・直系尊属・直系卑属の戸籍に限られ、兄弟姉妹やおじ・おばの戸籍は対象外です。子どものいない方の相続では兄弟姉妹が相続人になるため、この制限が実際に効いてきます。郵送請求・代理人請求もできません。

Q. 行方不明の相続人を外して遺産分割協議をすることはできますか？

できません。一人でも欠けた協議は無効です。生死は判明しているが所在が分からない場合は不在者財産管理人の選任（民法第25条）、生死が7年間分からない場合は失踪宣告（民法第30条）を家庭裁判所に申し立てます。管理人が不動産を売却するには、さらに家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。

Q. 戸籍を集めきる前に期限が来そうです。どうすればいいですか？

相続人申告登記を利用してください。相続人の一人が単独で申し出ることができ、登録免許税がかかりません。期限内に申し出れば申請義務を履行したものとみなされます。ただしこれだけでは売却できず、売るには別途相続登記が必要です。

Q. 登記を完了させずに買い取ってもらうことはできますか？

被相続人名義のままでは買主への所有権移転ができないため、売却の前提として相続登記は必要です。ただし登記を全部終えてから売りに出す必要はありません。司法書士と連携して、戸籍の収集・相続登記・売買契約を並行して進めることができます。

まとめ

• 15年前の相続でも登記はできます。止まる原因は制度ではなく、住民票の除票が廃棄されていることと相続人と連絡が取れないことの2つです
• 除票と附票の除票は現在150年保存ですが、改正前は5年でした。大阪市では平成26年3月31日以前に除票・改製原附票となったものは廃棄済みです
• 廃棄されていたら廃棄済証明（350円）に切り替え、権利証・不在籍不在住証明・上申書での補強を法務局の登記相談で先に確認してから動いてください
• 連絡の取れない相続人は戸籍の附票（1通300円・本籍地のみ）で追います。附票は広域交付の対象外、兄弟姉妹の戸籍も広域交付では取れません
• どうしても追えないときは不在者財産管理人（収入印紙800円＋予納金）か失踪宣告（生死7年不明）。どちらも数か月かかります
• 間に合わないときは相続人申告登記で義務を止められますが、これだけでは売却できません

放置していた年数の分だけ手続きが重くなるのは事実ですが、今日がいちばん軽い日でもあります。一つずつ順番に進めれば、必ず出口はあります。

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出典

• 法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf（2026年8月25日確認）
• 法務局「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001388912.pdf（2026年8月25日確認）
• 法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和6年3月1日施行）」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji04_00082.html（2026年8月25日確認）
• 法務省「相続人申告登記について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html（2026年8月25日確認）
• 法務省「相続登記の申請義務化」https://www.moj.go.jp/MINJI/souzokutouki-gimuka/index.html（令和6年4月1日施行／相続を知った日から3年以内／義務化前に相続したことを知った不動産は令和9年3月末まで／10万円以下の過料。2026年8月25日確認）
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html（2026年8月25日確認）
• 裁判所「不在者財産管理人選任」https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_05/index.html（2026年8月25日確認）
• 大阪市「住民票の除票の取り扱いについて」https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000521600.html（2026年8月25日確認）
• 大阪市「戸籍の附票廃棄済証明の交付請求」https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000369857.html（2026年8月25日確認）
• 大阪市「証明書交付手数料一覧」https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000370128.html（2026年8月25日確認）
• 大阪市「大阪市外の他市区町村の戸籍証明書の交付請求（戸籍証明書等の広域交付）」https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000620833.html（2026年8月25日確認）
• 住民基本台帳法施行令第34条第1項（除票・戸籍の附票の除票の保存＝150年）
• 戸籍法施行規則第5条（除籍簿の保存期間＝当該年度の翌年から150年）
• 戸籍法第10条・第10条の2・第120条の2（戸籍証明書の請求と広域交付）
• 民法第25条（不在者の財産の管理）・第30条（失踪の宣告）・第31条（失踪の宣告の効力）
• 不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）・第76条の3（相続人である旨の申出等）・第164条第1項（過料）

画像クレジット: 冒頭・本文の戸籍全部事項証明書の見本「Koseki-syoumei」by Wakamin／わかみん（パブリックドメイン）／本文「大阪市大正区役所」by BJP039（CC BY-SA 3.0）。いずれもWikimedia Commonsより。フロー図は空き家のミカタ編集部作成。

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