住之江区の不動産買取相場｜訳あり物件も対応

TL;DR — 住之江区の不動産売却 住之江公園・南港を擁する湾岸エリア。空き家・再建築不可・相続物件の直接買取対応。空き家のミカタ（宅建士・大阪府知事(1)第65646号）が仲介手数料0円・最短3日で現金化。住之江・安立エリアの買取坪単価目安は60〜100万円。まず無料査定をご利用ください。

Q: 住之江区の不動産（空き家・相続物件・訳あり物件）を直接買い取ってもらえますか？ A: はい、対応できます。訳あり物件専門の宅建業者「空き家のミカタ」（大阪府知事(1)第65646号）が仲介手数料0円・最短3日で現金化します。空き家・再建築不可・共有持分・相続登記未了の物件も現状のまま買取対応。

住之江区の不動産市場の特徴

大阪市住之江区は、住之江公園・南港（ATC/WTC）を擁する大阪市南部の臨海エリアです。人口は約12.4万人。競艇場（ボートレース住之江）や南港のオフィス街、住宅地が混在するユニークなエリア構成を持ちます。

南港WTC（大阪府庁咲洲庁舎）周辺は府・市行政機関の集積地であり、公務員・ビジネス関係者の居住需要が安定しています。

交通アクセス

• 地下鉄四つ橋線: 住之江公園駅・玉出駅・北加賀屋駅
• ニュートラム（南港ポートタウン線）: 住之江公園駅〜コスモスクエア駅
• 地下鉄御堂筋線: 玉出駅（区の北端）

住之江公園駅から本町まで地下鉄で約20分。南港エリアはニュートラムでコスモスクエア（中央線接続）へアクセスします。

相場データ（2026年公示地価・成約事例）

物件種別	平均相場	備考
マンション	約27万円/m²	北加賀屋・住之江公園周辺で30万円/m²前後
一戸建て	坪単価90〜140万円	住宅地が多い北部・中部エリア
土地（住宅地）	坪単価85〜145万円	公示地価（2026年）：北加賀屋1丁目 約41万円/m²
土地（商業・工業）	坪単価50〜100万円	南港・工業地帯エリア

2026年公示地価（参考）: 住之江区住宅地は約30〜45万円/m²。前年比+2〜4%と穏やかな上昇。北加賀屋エリアはアート・クリエイターの集積で注目度上昇中。

成約事例（直近）

• マンション（住之江公園駅徒歩7分・築20年・70m²）: 成約価格 約2,050万円。四つ橋線沿線の実需購入。
• 一戸建て（北加賀屋2丁目・築33年・90m²）: 成約価格 約2,700万円。整形地、建替え目的でビルダーへ。
• 土地（御崎1丁目・80m²）: 成約価格 約580万円。近隣居住者が庭・駐車場用途で購入。

エリア特性・開発動向

北加賀屋アートエリア: 大阪市の都市再生プロジェクト「北加賀屋クリエイターズビレッジ」が展開中。廃工場・倉庫をアートスペースに転用し、クリエイター・デザイナーが集積。若年層・感度の高い世代の居住需要が増えています。

南港ATCエリア: 大型商業施設ATCや大阪府庁咲洲庁舎が集積。国際展示場（インテックス大阪）も近接しており、イベント・コンベンション需要が周辺ホテル・商業を支えています。

夢洲（IR計画）への近接: 住之江区は夢洲への距離が比較的近く、IR開業後の観光客増加の恩恵が期待される位置にあります。

人口動態: 人口は概ね安定。北加賀屋エリアへの若年クリエイター転入が増え、世帯数は微増傾向。

空き家・相続物件でお困りの方は空き家をどうする？5つの選択肢をご参照ください。

住之江区の空き家問題の特徴と売却時の注意点

住之江区は大阪市南部の住宅地で、競艇場（ボートレース住之江）や大阪南港エリアを含む区です。住宅の老朽化と高齢化が重なり、相続した実家の空き家化が増加しています。

住之江区の空き家・不動産の現状

国土交通省の令和6年地価公示によると、住之江区の住宅地の公示地価は平均坪単価50〜100万円で推移しており、大阪市内では手頃な水準です。南港エリアのタワーマンションと旧来の住宅地が混在しており、エリアによって価格差があります。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、住之江区を含む大阪市南部エリアでは高齢化に伴う空き家発生が続いており、特に一戸建ての相続後の空き家化が目立ちます。

住之江区で多い売却相談のケース

• 築30〜40年の木造一戸建てを相続（兄弟で共有持分になっている）
• 南港エリアの築古マンションの売却
• 実家を整理したいが、家財・荷物が大量に残っている

住之江区の売却時の注意点

住之江区では残置物（家財・荷物）がある物件の売却に困る方が多くいます。通常の仲介では残置物の処分が売主負担になりますが、直接買取なら残置物がある状態のまま買取対応できる場合があります。共有持分の整理から残置物処分まで一括して対応できる業者への相談が有効です。

住之江区の不動産事情：町丁別価格帯と路線価

住之江区は大阪市24区の中で面積最大（20.68km²）を誇り、エリアによって価格帯が大きく異なります。

エリア	路線価目安（円/m²）	坪単価換算	特徴
住之江公園駅前（商業地）	190,000〜250,000円	63〜83万円	四つ橋線沿線の商業地核
北加賀屋・中加賀屋（住宅地）	90,000〜130,000円	30〜43万円	アートエリアとして注目上昇中
粉浜・安立（住宅地）	100,000〜140,000円	33〜46万円	旧市街・細街路多数
南港エリア（臨海・工業）	50,000〜90,000円	17〜30万円	ポートタウン・物流倉庫地帯

（参考：国税庁 令和6年分路線価）

国土交通省 令和6年公示地価によると、住之江区住宅地は坪単価30〜45万円で推移しており、前年比+2〜3%の緩やかな上昇傾向が続いています。ただし南港エリアと加賀屋エリアでは同じ住之江区内でも2倍近い価格差が生じています。

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住之江区で訳あり物件が多いエリア

住之江区には訳あり物件が集中しやすいエリアが3か所あります。

① 北加賀屋・中加賀屋周辺（木造密集市街地）

住之江区北部の加賀屋エリアは、昭和30〜40年代に形成された木造住宅密集地です。幅員4m未満の細街路に接した物件は「再建築不可」となるケースが多く、一般的な不動産会社では買取を断られやすい代表的なエリアです。大阪市の密集市街地整備方針の対象エリアにも一部が含まれており、建替えに際して行政との協議が必要になることがあります。

② 粉浜・安立周辺（旧市街地）

安立・粉浜は昭和初期から戦後にかけて形成された旧市街地です。接道不備・旗竿地・越境などの権利問題を抱えた物件が多く、一般仲介での売却が困難なケースが目立ちます。相続後に長期間放置され、傾きや雨漏りのある老朽物件の相談が増えているエリアです。

③ 南港ポートタウン（築古集合住宅）

1977年から入居開始した南港ポートタウンは、2026年時点で築約45〜50年を迎えています。府営・市営・民間分譲住宅が混在しており、相続によって複数の相続人が共有名義になる事例が増加しています。管理組合の修繕積立金不足を抱える棟もあり、訳あり物件として扱われるケースが出てきています。

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住之江区の相続・空き家問題

総務省 令和5年住宅・土地統計調査では、大阪市全体の空き家率は約17.1%（全国平均13.8%を上回る水準）です。住之江区では特に一戸建て住宅の相続後空き家化が課題となっており、加賀屋・安立エリアの昭和築木造戸建ての「空き家相続」相談が増えています。

住之江区の高齢化率は約27%で、大阪市平均（約26%）をわずかに上回ります。1990年の人口ピーク（約14万人）から現在（約11.7万人）まで約17%の人口減少が続いており、特に南港ポートタウン地区では入居開始時の住民が高齢化・死亡に伴い、相続物件の発生が加速しています。

（参考：ウィキペディア「住之江区」、総務省 令和5年住宅・土地統計調査）

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住之江区での実際の買取事例

事例1: 北加賀屋の再建築不可一戸建て（相続物件）

北加賀屋3丁目の築47年・木造2階建て（延床約65m²）を相続されたC様。幅員3m未満の路地に面しているため「再建築不可」となり、複数の不動産会社から買取を断られた状態でのご相談でした。固定資産税の支払いが続くなか、当社にて現状のまま直接買取。残置物処分も一括対応しました。

事例2: 南港ポートタウンの共有持分マンション（相続）

南港南エリアのマンション（2LDK・約55m²）を兄弟3人で共同相続したD様。他の共有者が売却に同意せず数年間膠着した状態でのご依頼。共有持分のみの直接買取から対応を開始し、当社が残りの持分保有者との調整を行い、最終的に物件全体の買取を完了しました。

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Q&A：住之江区の不動産売却でよくある質問

Q: 南港エリアのマンションは売れますか？ A: 南港（ポートタウン）エリアは交通がニュートラムに限られるため、都心部比で流動性が低い傾向があります。ただし価格を適切に設定することで投資家・公務員需要で成約できます。当社にご相談ください。

Q: 北加賀屋の古い工場・倉庫を持っています。 A: 北加賀屋はクリエイターエリアとして注目度上昇中で、倉庫・工場跡地をリノベして活用したいという買い手が増えています。現況売却でも買い手が見つかる可能性が高いエリアです。

執筆: 八木宏樹（宅地建物取引士・大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ代表。大阪府全域・全国の訳あり不動産買取を手掛ける。専門分野: 再建築不可・共有持分・相続アパート・事故物件の直接買取。