共有持分はいくらで売れる？大阪市の路線価から自分で計算する4ステップ【2026年版】
「共有持分はいくらになりますか」というご質問を、大阪市内の方から毎月いただきます。多くの場合、その次に続くのが「業者に聞く前に、だいたいの金額を自分で知っておきたい」というお気持ちです。
査定を出す側の立場からお伝えすると、そのお考えは正しいと思っています。金額の当たりがついていれば、提示された数字が妥当かどうかをご自身で判断できるからです。
先に結論をお伝えします。
共有持分の買取額は「土地建物の時価 × 持分割合 × 買取掛け目」の3つの掛け算で概算できます。
土地の時価は、国税庁の相続税路線価を0.8で割り戻すと目安が出ます。路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められているためです。
買取掛け目は、共有者と連絡がつき物件が空いていれば0.5〜0.7。連絡不通・共有者の居住中・持分4分の1未満といった事情が付くと0.3〜0.5まで下がります。
この記事では、大阪市24区の路線価の目安を一覧にしたうえで、実際に円で計算した3つのケースを最後まで追いかけます。電卓をお手元に置いてお読みいただければ、ご自身の物件の金額が出せる作りにしています。
共有持分の値段は3つの掛け算で決まります
まず全体像です。共有持分の買取額は、次の式で概算できます。
買取額の目安 ＝ 土地建物の時価 × 持分割合 × 買取掛け目
3つの数字のうち、ご自身で調べられるのは前の2つです。土地の時価は路線価から逆算でき、持分割合は登記事項証明書に書かれています。難しいのは3つ目の掛け目だけです。
なぜ掛け目が1にならないのか。理由は民法にあります。
- 共有物に変更を加えるには、他の共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。建て替えも大規模なリフォームも、単独ではできません
- 管理に関する事項は、持分の価格に従って過半数で決めます（民法252条1項）。持分が4分の1なら、決定に加われないことになります
- 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項）。協議が調わないときは、裁判所に分割を請求することになります（民法258条1項）
つまり持分を買った側は、買った瞬間に「使えない不動産」を抱えることになります。そこから使える状態に持っていくための時間と費用が、掛け目という形で価格から引かれています。
なお、ご自身の持分を売ること自体に、他の共有者の同意は必要ありません。同意が要るのは上に挙げた変更・管理の場面です。この点の詳しい整理は共有持分とは｜定義・持分割合の意味・処分方法4つの比較表にまとめています。
ステップ1：相続税路線価を0.8で割って、土地の時価を出します
最初に土地の時価を出します。使うのは国税庁の相続税路線価です。
路線価の調べ方
国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で、年分 → 大阪府 → 路線価図 → 市区町村 → 町名の順に進むと、地図が表示されます。物件が面している道路に書かれた数字が路線価です。
数字は千円単位です。たとえば「215D」と書かれていれば、1平方メートル当たり215,000円という意味です。右隣のアルファベットは借地権割合を示す記号で、A:90％、B:80％、C:70％、D:60％、E:50％、F:40％、G:30％に対応します。
令和8年分の路線価は2026年7月1日に公開されており、評価時点は令和8年1月1日です。
0.8で割り戻す理由
路線価は、そのままでは売買される価格より低い数字です。国税庁は路線価等について、次のように公表しています。
路線価等は、１月１日を評価時点として、１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の８０％程度を目途に定めています。 （国税庁「令和８年分の路線価等について」）
したがって、路線価 ÷ 0.8 で公示価格の水準に近い時価の目安に戻せます。
| 調べた路線価 | 時価の目安（÷0.8） | 土地50平方メートルの場合 |
|---|---|---|
| 8万円/平方メートル | 10万円/平方メートル | 500万円 |
| 12万円/平方メートル | 15万円/平方メートル | 750万円 |
| 20万円/平方メートル | 25万円/平方メートル | 1,250万円 |
| 40万円/平方メートル | 50万円/平方メートル | 2,500万円 |
地積（土地の面積）は登記事項証明書か、毎年4月に届く固定資産税の課税明細書で確認できます。
大阪市の地価は5年連続で上がっています
参考までに、直近の地価の動きです。令和8年地価公示では、大阪圏の住宅地が前年比プラス2.5％、商業地がプラス7.3％で、いずれも5年連続の上昇となりました（国土交通省「令和8年地価公示の概要」）。
大阪市の最高路線価は北区角田町の御堂筋で1平方メートル当たり2,120万円、前年比プラス1.5％です（国税庁「令和8年分都道府県庁所在都市の最高路線価」）。
数年前に聞いた金額のまま計算すると、低く出ます。路線価は毎年7月に更新されるため、最新の年分でご確認ください。
大阪市24区の路線価目安一覧（住宅地）
区ごとの水準感をつかむための一覧です。あくまで区全体のレンジであり、実際は道路一本ごとに違います。ご自身の物件については、必ず前章の手順で路線価図をご確認ください。
| 区 | 住宅地の路線価目安（1平方メートル） | 時価目安（÷0.8） | 土地50平方メートルの時価目安 |
|---|---|---|---|
| 北区 | 45〜80万円 | 約56〜100万円 | 約2,812〜5,000万円 |
| 中央区 | 30〜60万円 | 約38〜75万円 | 約1,875〜3,750万円 |
| 福島区 | 25〜45万円 | 約31〜56万円 | 約1,562〜2,812万円 |
| 西区 | 20〜40万円 | 約25〜50万円 | 約1,250〜2,500万円 |
| 天王寺区 | 20〜35万円 | 約25〜44万円 | 約1,250〜2,188万円 |
| 阿倍野区 | 18〜30万円 | 約22〜38万円 | 約1,125〜1,875万円 |
| 浪速区 | 18〜35万円 | 約22〜44万円 | 約1,125〜2,188万円 |
| 淀川区 | 15〜28万円 | 約19〜35万円 | 約938〜1,750万円 |
| 城東区 | 14〜24万円 | 約18〜30万円 | 約875〜1,500万円 |
| 東成区 | 14〜25万円 | 約18〜31万円 | 約875〜1,562万円 |
| 都島区 | 13〜22万円 | 約16〜28万円 | 約812〜1,375万円 |
| 住吉区 | 13〜22万円 | 約16〜28万円 | 約812〜1,375万円 |
| 旭区 | 12〜20万円 | 約15〜25万円 | 約750〜1,250万円 |
| 東淀川区 | 12〜20万円 | 約15〜25万円 | 約750〜1,250万円 |
| 鶴見区 | 12〜20万円 | 約15〜25万円 | 約750〜1,250万円 |
| 港区 | 12〜20万円 | 約15〜25万円 | 約750〜1,250万円 |
| 東住吉区 | 11〜19万円 | 約14〜24万円 | 約688〜1,188万円 |
| 平野区 | 10〜18万円 | 約12〜22万円 | 約625〜1,125万円 |
| 住之江区 | 10〜18万円 | 約12〜22万円 | 約625〜1,125万円 |
| 此花区 | 9〜16万円 | 約11〜20万円 | 約562〜1,000万円 |
| 大正区 | 9〜16万円 | 約11〜20万円 | 約562〜1,000万円 |
| 西淀川区 | 9〜16万円 | 約11〜20万円 | 約562〜1,000万円 |
| 生野区 | 8〜18万円 | 約10〜22万円 | 約500〜1,125万円 |
| 西成区 | 7〜15万円 | 約9〜19万円 | 約438〜938万円 |
路線価の目安は、国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」および国土交通省「地価公示」をもとに、当社が区ごとの住宅地の水準として整理した参考値です。時価目安は路線価を0.8で割り戻した計算値です。
同じ「4分の1の持分」でも、北区と西成区では買取額が5倍以上変わります。区別のより細かいデータは大阪市24区の訳あり物件買取相場マップにまとめています。
ステップ2：建物の価値と解体費を差し引きます
土地の時価が出たら、次は建物です。ここを飛ばすと、計算額が実際より高く出ます。
木造で築30年を超えている場合、建物の価値はゼロとして計算してください。そのうえで、将来かかる解体費を全体の価値から差し引きます。買い受ける側は、いずれ壊す前提で金額を組み立てるためです。
大阪市の木造住宅の解体費の目安は次のとおりです。
| 条件 | 坪単価の目安 | 延床30坪の総額目安 |
|---|---|---|
| 前面道路4メートル以上・重機が入る | 4〜6万円 | 120〜180万円 |
| 前面道路4メートル未満 | 6〜8万円 | 180〜240万円 |
| 重機が入らず手壊しになる | 8〜12万円 | 240〜360万円 |
このほかに、アスベスト事前調査・残置物処分・ブロック塀撤去などで30〜50万円の上乗せが発生します。詳しくは大阪市の解体費用の相場【2026年】をご覧ください。
建物が現役で使える状態（築浅・賃貸中で入居者がいる等）なら、この差し引きは不要です。その場合は建物の価値を土地に足して計算します。
ステップ3：持分割合を掛けます
登記事項証明書の権利部（甲区）に、「持分3分の1」のようにご自身の割合が記載されています。手元に無い場合は、法務局で誰でも取得できます。
ステップ2までで出した金額に、この割合を掛けます。ここで出る金額が「持分に対応する理論上の取り分」です。
覚えておいていただきたいのは、この金額がそのまま手に入るのは、共有者どうしで売買する場合か、共有者全員が合意して物件をまるごと売る場合だけだということです。業者に持分だけを売る場合は、次のステップの掛け目が入ります。
ステップ4：買取掛け目を掛けます。0.3〜0.5に沈む4つの条件
最後が掛け目です。当社が金額を組み立てるときの目安を、条件別に開示します。
| 物件と共有者の状況 | 掛け目の目安 |
|---|---|
| 共有者全員と連絡がつく／物件は空き家／持分2分の1以上 | 0.5〜0.7 |
| 共有者の一部と連絡が取れない（所在等不明） | 0.3〜0.45 |
| 共有者が無償で住んでいる（使用貸借の状態） | 0.3〜0.45 |
| 第三者に賃貸中だが、賃料が分配されていない | 0.35〜0.5 |
| 持分が4分の1未満 | 0.3〜0.4 |
| 建物が再建築不可・接道が2メートル未満 | 上記にさらに0.7〜0.85を掛ける |
当社が買取価格を検討する際の判断の目安です。業界共通の基準ではありません。実際の金額は物件ごとに変わります。
条件が重なると掛け目は下限に寄ります。理由を1つずつお伝えします。
共有者と連絡が取れない場合
令和5年施行の改正民法により、裁判所に請求して所在等不明共有者の持分を取得する制度（民法262条の2）と、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限を付与してもらう制度（民法262条の3）ができました。以前より道筋は整いましたが、いずれも裁判所の手続きであり、時間と費用がかかります。
さらに、所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始から10年を経過していないとこの裁判はできません（民法262条の2第3項）。相続してすぐの物件では、この手が使えないことがあります。
この分の負担が掛け目に反映されます。詳しくは共有者が行方不明・連絡不能の場合に不動産を売る3つの方法で扱っています。
共有者が無償で住んでいる場合
各共有者は、共有物の全部について持分に応じた使用ができます（民法249条1項）。持分を買っても、住んでいる方に直ちに出ていってもらえるわけではありません。
一方で、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法249条2項）。話し合いの材料にはなりますが、実際に回収するには交渉か法的手続きが要ります。この不確実さが価格に出ます。
持分が4分の1未満の場合
管理に関する事項は持分の価格に従って過半数で決めます（民法252条1項）。持分が小さいほど、買った後にできることが少なくなります。結果として、共有物分割請求で決着をつける前提の金額になります。
分割請求そのものの流れは共有持分を売った後どうなる？共有物分割請求の流れ・期間・費用にまとめています。
実際に計算した3ケース
ここまでの4ステップを、大阪市内の典型的な3パターンで最後まで計算します。物件の条件は、実際にご相談の多い形に合わせた設例です。
ケース1：生野区・築45年の木造長屋・持分3分の1・空き家
条件は、土地45平方メートル、路線価12万円/平方メートル、兄弟3人の共有で全員と連絡がつき、建物は空き家。前面道路が狭く手壊し解体になる想定です。
| 手順 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ステップ1：土地の時価 | 12万円 ÷ 0.8 × 45平方メートル | 675万円 |
| ステップ2：解体費を差し引く | 675万円 − 150万円 | 525万円 |
| ステップ3：持分を掛ける | 525万円 × 1/3 | 175万円 |
| ステップ4：掛け目0.45〜0.55 | 175万円 × 0.45〜0.55 | 約80〜95万円 |
解体費150万円は、延床15坪×手壊し8万円/坪に残置物処分を加えた見込みです。
このケースは掛け目が高めに出ます。共有者全員と連絡がつき、空き家であるためです。実際には、兄弟3人で話し合って物件をまるごと売却できれば、持分相当額の175万円に近い金額を狙えます。まず共有者に相談する価値があるのは、こういうケースです。
ケース2：東淀川区・築30年の分譲マンション1室・持分2分の1・兄が居住中
条件は、近隣の成約事例から見た部屋の時価が1,400万円、亡くなった親から兄と2分の1ずつ相続し、兄が家賃を払わずに住んでいる状態です。
| 手順 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ステップ1・2：物件の時価 | 建物が使える状態のため差し引きなし | 1,400万円 |
| ステップ3：持分を掛ける | 1,400万円 × 1/2 | 700万円 |
| ステップ4：掛け目0.3〜0.45 | 700万円 × 0.3〜0.45 | 約210〜315万円 |
持分は2分の1と大きいのに、掛け目は下限に寄ります。共有者が住んでいるという一点で、買った側がすぐに使えないからです。
このケースでは、兄に持分を買い取ってもらう交渉が最初の選択肢になります。合意できれば700万円に近い金額が視野に入り、業者買取との差は400万円以上です。話がまとまらない場合の手段として、業者買取があります。
ケース3：平野区・築38年の木造戸建・持分4分の1・共有者1人が所在不明
条件は、土地80平方メートル、路線価14万円/平方メートル、相続人4人の共有で、そのうち1人と連絡が取れない状態です。
| 手順 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ステップ1：土地の時価 | 14万円 ÷ 0.8 × 80平方メートル | 1,400万円 |
| ステップ2：解体費を差し引く | 1,400万円 − 200万円 | 1,200万円 |
| ステップ3：持分を掛ける | 1,200万円 × 1/4 | 300万円 |
| ステップ4：掛け目0.3〜0.4 | 300万円 × 0.3〜0.4 | 約90〜120万円 |
所在不明の共有者がいることと、持分が4分の1であることが重なり、掛け目は最も低い水準になります。土地全体の時価は1,400万円あるのに、持分の着地は約90〜120万円です。
この差を見て「安すぎる」と感じられるのは自然なことです。差の正体は、裁判所の手続きを経て権利をまとめるまでにかかる時間と費用です。ご自身で共有者全員をまとめられるなら、業者に売るより手取りは増えます。まとめられないときの選択肢が、持分だけの売却です。
計算額と実際の査定額がずれる5つの要因
この4ステップは、話を始めるための当たりをつけるためのものです。金額を確定させるものではありません。実際の査定でずれが出るのは、主に次の5点です。
- 土地の形状：間口が狭い、奥行が長い、三角形などの不整形地は、路線価から補正が入ります。旗竿地は特に下がります
- 接道の状況：接道が2メートル未満だと再建築ができず、価格は大きく下がります
- 解体費の実額：前面道路の幅と重機が入るかどうかで、2倍以上変わります
- 共有者の人数と関係：人数が多いほど、また関係がこじれているほど、解決までの期間が読めなくなります
- 抵当権・差押えの有無：登記簿に担保が残っていると、抹消の段取りが必要になります
1と2は、ご自身の登記事項証明書と公図でおおよそ確認できます。3以降は、現地を見ないと精度が上がりません。
計算した金額を持ち込んでいただければ、ずれている箇所をお伝えします
ここまでの手順でご自身の物件の金額を出したら、その数字を持ってご相談ください。どこがずれているか、なぜずれるかを無料でお伝えしています。
お伝えいただきたいのは、次の4点です。この4点があれば、レンジでの回答ができます。
- 物件の所在地（区と町名まで。番地は不要です）
- 土地の面積と、建物の構造・築年数のおおよそ
- ご自身の持分割合
- 共有者の人数と、連絡が取れるかどうか
お名前を伏せたままでも構いません。売ると決めていない段階のご相談で結構です。共有者に知られたくないというご事情も、よくうかがいます。査定の段階では他の共有者に連絡することはありません（共有持分は兄弟に内緒で査定できる？で詳しく扱っています）。
また、計算の結果「共有者に買い取ってもらったほうが手取りが多い」と判断した場合は、そのようにお伝えします。ケース1やケース2のように、共有者間で話がつけば当社の買取価格を上回るケースは実際にあります。
よくあるご質問
Q. 固定資産税評価額から計算してもいいですか。 目安としては使えます。固定資産評価基準では、宅地について地価公示価格・鑑定評価価格等の7割を目途とするとされているため、0.7で割り戻す形になります。ただし土地の評価替えは原則3年に一度のため、路線価より古い時点の水準を引きずることがあります。直近の地価を反映しているのは路線価のほうです。
Q. 路線価図に「倍率地域」と書かれていました。 その地域は路線価が定められておらず、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。評価倍率表は同じ財産評価基準書のサイトで確認できます。大阪市内はほとんどが路線価地域ですが、一部に倍率地域があります。
Q. 持分を売ると、他の共有者に迷惑がかかりませんか。 新しい共有者が加わるため、他の共有者にとって状況は変わります。ただし、共有を続けている限り、固定資産税の負担も建物の劣化も止まりません。売却の前に共有者へ買い取りの打診をしておくと、後の関係が保ちやすくなります。当社では、この打診を先にすることをおすすめしています。
Q. 計算したら思ったより低い金額でした。持ち続けたほうがいいですか。 持ち続ける費用も計算に入れてご判断ください。固定資産税、建物の維持費、将来の解体費は、共有者全員が持分に応じて負担します（民法253条1項）。10年持ち続けた場合の負担額と、いま売った場合の手取りを並べて比べるのが、後悔の少ない判断につながります。
Q. 共有持分の売却で税金はかかりますか。 売却益が出れば譲渡所得税の対象になります。相続（限定承認によるものを除きます）で取得した資産は、引き続き所有していたものとみなされるため、亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます（所得税法60条1項1号）。取得費が分からない場合は売った金額の5％相当額を取得費とすることができますが、その分だけ税額は大きくなります。税額の判断は税理士の領域です。金額が大きい場合は、売却前にご相談されることをおすすめします。
Q. 大阪市以外の物件でも計算方法は同じですか。 計算の考え方は同じです。路線価は全国どこでも同じ基準で公開されています。ただし当社の大阪を中心に、兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山の物件のご相談に対応しています。買取の可否・条件は所在地と物件の状況を確認してご案内します。上記の対応地域外の物件は買取・査定の対象外です。対応地域外の物件は、物件所在地の不動産会社へご相談ください。
ご自身の計算結果を、無料で検算します
共有持分の金額は、「土地建物の時価 × 持分割合 × 買取掛け目」の3つの掛け算です。前の2つはご自身で出せます。難しいのは掛け目だけで、そこは物件と共有者の状況で決まります。
計算してみて「この数字で合っているのか」と思われたら、その数字のままお送りください。ずれている箇所と、その理由をお伝えします。相談は無料です。
対応しているのは、大阪府内の訳あり不動産です。
相談無料・秘密厳守。ご相談いただいたあとに、こちらから催促のご連絡を重ねることはありません。
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出典・参考
- 国税庁「令和８年分の路線価等について」（路線価の公開日2026年7月1日、評価時点は令和8年1月1日、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めている旨）
- 国税庁「令和８年分都道府県庁所在都市の最高路線価」（大阪市 北区角田町 御堂筋 21,200千円/平方メートル、対前年変動率＋1.5％）
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」および「路線価図の説明」（路線価は千円単位で表示、記号A〜Gは借地権割合90％〜30％に対応）
- 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」（路線価方式・倍率方式）
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（概算取得費＝売った金額の5％相当額）
- 総務省 自治税務局資産評価室「固定資産評価のしくみについて（土地評価）」（宅地は地価公示価格・鑑定評価価格等の7割を目途／固定資産評価基準第1章第12節一）
- e-Gov法令検索「所得税法（昭和四十年法律第三十三号）」第60条第1項第1号（相続等により取得した資産の取得費・取得時期の引継ぎ）
- 国土交通省「令和8年地価公示の概要」（大阪圏の住宅地＋2.5％・商業地＋7.3％、5年連続上昇）
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第249条（共有物の使用）・第251条（共有物の変更）・第252条（共有物の管理）・第253条（共有物に関する負担）・第256条（共有物の分割請求）・第258条（裁判による共有物の分割）・第262条の2（所在等不明共有者の持分の取得）・第262条の3（所在等不明共有者の持分の譲渡）
- 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」（解体費と補助金）
いずれも2026年8月10日にアクセスして確認しています。路線価は毎年7月に、地価公示は毎年3月に更新されます。本記事の金額はすべて目安であり、個別の査定額を保証するものではありません。税額の判断は税理士、共有物分割請求などの法的手続きは弁護士の業務です。当社は宅地建物取引業者として、物件の価格と売却方法に関する情報をお出しする立場です。