他社に断られた方専門｜不動産業者が断る5つの裏事情と買取成功事例3選【空き家のミカタ】
この記事でわかること
- 不動産業者が買取を断る「5つの裏事情」（業者目線で正直に解説）
- それでも空き家のミカタが買い取れる理由（ノウハウを図解）
- 他社に断られた物件の成功事例3件（物件種別・解決期間・買取価格帯）
- 断られた後の最短ルート
「3社に断られた」「査定すらしてもらえなかった」「どこに相談しても同じ答えしか返ってこない」——そんな声を、私たちは毎月たくさん受け取っています。
断られ続けると、「この物件は本当に売れないのかもしれない」と思い始めてしまいます。でも、断られた理由のほとんどは「その業者に売るルートがない」という業者側の都合であり、物件そのものが手放せない理由ではありません。
このページでは、業者が断る構造を正直に解説したうえで、当社がどうやって「断られた物件」を買い取っているのかをお伝えします。
不動産業者が買取を断る「5つの裏事情」
仲介業者の収益は「仲介手数料」です。売主・買主の双方から売却価格×3%＋6万円（＋消費税）を上限として受け取るビジネスモデルのため（宅地建物取引業法第46条）、売れなければ1円も入りません。
そのため、以下の5つの「売りにくい事情」がある物件は最初から受けないのが合理的な判断になります。
| # | 断られる裏事情 | 業者側の本音 |
|---|---|---|
| ① | 住宅ローンが使えない | 再建築不可・違法建築・接道不足などは金融機関の担保評価がゼロになり、現金買いできる買主しか対象にならない。買主の母数が激減するため広告費・時間が無駄になる |
| ② | 告知義務がある | 事故物件（孤独死・自殺・他殺等）は国交省ガイドライン（令和3年10月）に基づく告知義務が発生。一般買主が敬遠し、成約まで時間がかかる |
| ③ | 権利関係が複雑 | 共有持分・借地権・底地・仮登記・差押えなどが残っていると、書類作成や関係者調整に専門知識と時間が必要。手間に見合う手数料が取れない |
| ④ | 収益計算が難しい | 相続アパート・入居者付き物件は空室率・修繕積立・管理費などを踏まえた収益計算が必要で、一般仲介業者には知識とネットワークがない |
| ⑤ | 解体・修繕費が利益を超える | 大幅な傾き・雨漏り・アスベスト含有などが判明すると、解体や修繕にかかるコストが売却価格を上回るリスクがある。失敗したくないから受けない |
これらの「断り」はすべて業者の損失回避の論理から来ています。物件に価値がないのではなく、その業者にとって「割に合わない」というだけです。
なぜ空き家のミカタなら買い取れるのか
直接買取だから仲介手数料の制約がない
一般の仲介業者は「買主を探してつなぐ」仲介モデルのため、買主が見つからなければ収益ゼロです。
空き家のミカタは自社で直接買い取るため、買主を探す必要がありません。仲介手数料は一切かかりません。そして、自社が買主になることで、買い取った後の「出口戦略」を自分たちで持てるため、難しい物件でも価格をつけることができます。
一般仲介業者のモデル
売主 → [仲介業者が買主を探す] → 買主
※買主が見つからなければ収益ゼロ → 難しい物件は断る
空き家のミカタのモデル
売主 → 空き家のミカタ（直接買取）
※自社が買主 → 難しい物件でも価格が出せる再生ノウハウが「断られた物件」の価値を引き出す
断られた物件の多くは「そのままでは売りにくい状態」です。しかし、適切な再生プロセスを経ることで、市場に出せる状態にできるものがほとんどです。
| 物件の問題 | 当社の再生アプローチ |
|---|---|
| 再建築不可（接道不足） | 隣地との交渉・道路後退・通路確保で再建築可能性を探る。または更地化して駐車場・倉庫用地として流通 |
| 事故物件（孤独死等） | 特殊清掃・リフォームのうえ、告知事項を理解したうえで購入する投資家ネットワークへ流通 |
| 相続アパート（空室多数） | 空室補填・レントロール整備・サブリース転換などで収益物件として再評価。利回り投資家へ紹介 |
| 共有持分（単独） | 他の共有者との協議支援、または持分のみで購入後に全体取得へ交渉 |
| 築古ボロ家（傾き・雨漏り） | 現況買取後、解体して土地として再評価。建物の状態を問わない |
これらのノウハウは、10年以上にわたって訳あり物件に向き合ってきた経験から生まれています。「どこに断られたか」よりも「その物件の本当の価値と可能性がどこにあるか」を考えることが、私たちのスタート地点です。
断られた物件の買取成功事例3選
以下はすべて、相談前に他の不動産会社から断られていた実際のケース（匿名化）です。
事例①：相続アパート（大阪市内・築42年・相続人4名・他社3社断り）
状況：父が所有していた木造アパート（8室）を4人兄弟で相続。相続登記も済んでいなかった。仲介業者3社に査定を依頼したが「築古すぎて買い手がつかない」「相続登記が終わっていないと動けない」と断られた。
当社の対応：相続登記手続きを提携司法書士とともにサポート。入居者6名はそのまま賃貸継続の形でオーナーチェンジとして買取。
- 相談から決済完了まで：47日
- 買取価格帯：680万円
- 仲介手数料：0円
事例②：再建築不可物件（兵庫県尼崎市・袋地・他社5社断り）
状況：祖母から相続した袋地（道路に接していない）の一戸建て。5社に相談したが「再建築不可は査定できない」「売れても数十万円」と言われ諦めかけていた。固定資産税が毎年かかり続けることへの焦りもあった。
当社の対応：隣地所有者との通路権設定交渉を実施。設定後は接道要件を補完できることを確認し、現況買取。
- 相談から決済完了まで：38日
- 買取価格帯：210万円（他社「数十万円」査定の約5倍）
- 仲介手数料：0円
事例③：事故物件（東京都足立区・孤独死・2年放置・他社2社断り）
状況：賃貸マンションで孤独死があり、特殊清掃・リフォームを済ませた後も仲介業者2社から「告知義務がある部屋は売れない」と断られた。2年以上空室のまま放置し、管理費・固定資産税が重なっていた。
当社の対応：告知義務（国交省ガイドライン・令和3年10月準拠）の内容を踏まえて適正査定。告知事項を承知のうえで購入する投資家へマッチング。
- 相談から決済完了まで：21日
- 買取価格帯：380万円
- 仲介手数料：0円
断られた後の最短ルート
他社に断られた方が当社に相談する場合の流れは以下のとおりです。
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| ① 無料相談 | LINEまたはお問い合わせフォームで物件情報を送る（住所＋写真があればOK） | 即日〜翌日 |
| ② 査定額の提示 | 担当者から概算査定額と買取条件をご連絡。断られた経緯があれば参考にします | 1〜3日 |
| ③ 現地確認 | 当社スタッフが現地を確認（所有者様の立会いは不要なケースが多い） | 1〜5日 |
| ④ 売買契約 | 条件合意後に売買契約を締結。書類が揃っていれば最短7日で完了 | 1〜7日 |
| ⑤ 決済・現金振込 | 所有権移転登記と同日に売却代金をご指定口座へ振込 | 7〜14日 |
合計：最短7日〜平均30日で現金化が可能です（権利関係が複雑な場合は1〜2ヶ月かかるケースもあります）。
どんな物件でも相談してください
「また断られるかもしれない」という気持ちはよくわかります。しかし、当社に相談して断られたという方は、これまでほとんどいません。
価格が出せない場合は正直にお伝えしますが、それ以外のケースでは必ず査定額をご提示します。断られた理由・経緯・物件の状態——どんな情報でも、判断材料として活用します。
まずは、一度ご連絡いただけますか。
他社に断られた方——まずは無料査定から
物件の住所と写真をLINEで送るだけで、24時間以内に概算査定額をご返答します。断られた経緯があれば、合わせてお伝えください。
▶ LINEで無料査定（推奨）
友だち追加後、物件の住所と写真を送るだけ。
https://lin.ee/9Fk9EUl
▶ お問い合わせフォームから相談する
無料相談フォームはこちら（メールでも対応可能）
空き家のミカタについて
- 宅地建物取引業者：大阪府知事（1）第65646号
- 対応エリア：全国（大阪市・近畿圏を中心に、北海道〜沖縄まで対応実績あり）
- 仲介手数料：一切不要
- 査定・相談：完全無料