市役所から空き家の通知が届いたら｜大阪市の文書5段階と固定資産税が上がる境目
この記事でわかること
- 届いた文書が5段階のどれなのかを、表題の文言と根拠条文で見分ける方法
- 固定資産税の住宅用地特例が外れるのは「勧告」から。指導までは変わらないこと
- 税額が動くのは翌年度。賦課期日1月1日を挟む時間差の仕組み
- 大阪市が公表している管理不全空家等・特定空家等の実際の件数と是正件数
- 期限までにできる3つの対応と、通知が届いたままでも売却できるかどうか
大阪市から、実家の空き家について文書が届いた。封を開けたら見慣れない言葉が並んでいて、何をどこまでしなければならないのかがわからない——このご相談が、近年はっきり増えています。
最初にお伝えしたいのは、いま確認していただきたいのは1点だけだということです。それは、届いた文書に「勧告」「命令」「戒告」という語が入っているかどうかです。
この3語が入っていなければ、まだ固定資産税は変わっていません。入っていれば、すでに税負担が動く段階に入っています。空き家をめぐる行政の手続きは段階が決まっていて、どの段階かによって、残された時間も、取れる手段も、はっきり違います。
この記事では、大阪市の公表資料と、空家法・地方税法・行政代執行法の条文にもとづいて、その段階の見分け方から順に整理します。
まず確認するのは「どの段階の文書か」だけです
空き家に関して市町村が行う措置は、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」）で段階が定められています。大阪市はこれに沿って、情報提供・助言等 → 助言・指導 → 住宅用地特例の解除を伴う勧告 → 命令 → 行政代執行と、段階的に指導を強化する運用を公表しています。
届いた文書がどこに当たるかは、次の表で確認していただけます。
| 段階 | 文書に出てくる語 | 根拠 | 固定資産税 |
|---|---|---|---|
| ① 情報提供・助言等 | お願い・ご連絡・現況のお知らせ | 市の運用（法の措置の前段階） | 変わりません |
| ② 助言・指導 | 助言・指導 | 空家法13条1項（管理不全空家等）／22条1項（特定空家等） | 変わりません |
| ③ 勧告 | 勧告・相当の猶予期限 | 空家法13条2項／22条2項 | 住宅用地特例が外れます |
| ④ 命令 | 命令・意見書の提出先・提出期限 | 空家法22条3項（特定空家等のみ） | 外れたままです |
| ⑤ 行政代執行 | 戒告・代執行令書・費用の概算見積額 | 空家法22条9項／行政代執行法3条 | 外れたままです |
見分けるコツは3つあります。
1つ目は表題です。行政の文書は、その根拠となる措置の名前をそのまま表題に使います。「勧告書」「措置命令書」「戒告書」といった書き方であれば、③以降です。
2つ目は期限の書き方です。空家法22条2項の勧告と3項の命令は、条文上「相当の猶予期限を付けて」行うものとされています。「令和◯年◯月◯日までに」と具体的な日付が書かれていれば、③か④の可能性が高いと考えてください。逆に、期限が書かれておらず「ご検討ください」「ご連絡ください」で終わっていれば、①か②の段階です。
3つ目は根拠条文の記載です。文書の末尾や欄外に「空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第2項に基づき」といった形で条文番号が書かれていることがあります。13条か22条か、何項かで、段階と物件の分類が両方わかります。
なお、これより手前の段階として、立入調査の予告が届くこともあります。空家法9条2項の立入調査を行うときは、原則としてその5日前までに所有者等へ通知しなければならないと定められています（同条3項）。この通知はまだ措置ではありませんが、市が現地を確認しようとしている段階です。報告をせず、または立入調査を拒み、妨げ、忌避した場合は20万円以下の過料の対象になります（同法30条2項）。
固定資産税が上がるのは「勧告」からです
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい点です。
住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を軽くする「住宅用地の特例」があります。200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の6分の1に、それを超える部分は3分の1になります（地方税法349条の3の2第1項・第2項）。都市計画税にも同じ趣旨の特例があり、小規模住宅用地は3分の1、それ以外の住宅用地は3分の2です（同法702条の3）。
この「住宅用地」の定義には、括弧書きで除外規定が置かれています。除外されるのは、次の2つです。
- 空家法13条2項の規定により勧告がされた管理不全空家等の敷地
- 空家法22条2項の規定により勧告がされた特定空家等の敷地
条文が除いているのは「勧告がされた」ものです。指導を受けた段階の空き家は、この除外に含まれていません。つまり、①②の段階で改善すれば、税額は動かないまま終わります。
私たちが実務で見ているところ
ご相談の電話で「もう6倍になってしまったんでしょうか」と聞かれることが本当に多いのですが、文書を読ませていただくと指導の段階だった、というケースが大半です。この段階なら、草木を切って写真を送るだけで話が収まることもあります。届いた文書を捨てずに、まず表題を確認していただくだけで、判断はかなり変わります。
「6倍」という言い方をよく見かけますが、正確には課税標準が6分の1から満額に戻るということです。税額がそのまま6倍になるとは限りません。土地の評価額、負担調整措置の適用状況、建物分の税額との合計で、実際の増え方は変わります。ご自身の土地でいくらになるかは、納税通知書に同封される課税明細書の「課税標準額」の欄で確認していただくのが確実です。
税額が動くのは翌年度です。1月1日を挟む時間差にご注意ください
もうひとつ、見落とされやすい仕組みがあります。固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日です（地方税法359条）。この日の状態で、その年度の1年分が決まります。
この仕組みからは、2つのことが言えます。
1つ目は、勧告が届いた直後は何も起きないということです。その年度の税額はすでに1月1日時点の状態で確定していますので、通帳から落ちる金額は変わりません。だからこそ「まだ大丈夫そうだ」と感じたまま時間が過ぎてしまいがちです。
2つ目は、その年の12月31日までが実質的な猶予だということです。1月1日の時点で「勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地」に該当していなければ、住宅用地特例はそのまま適用されます。年内に改善が認められて勧告の状態でなくなれば、翌年度の増額を避けられる可能性があります。ただし、改善を認めるかどうかは自治体の判断です。文書に記載された担当窓口に、どこまで直せば解除の対象になるかを確認してください。
カレンダーに入れていただきたい日付は2つです。文書に書かれた猶予期限と、その年の12月31日。この2つだけ先に押さえておけば、時間差で不意を突かれることはなくなります。
大阪市では実際に何件動いているのか
大阪市は空家等対策計画（第3期）の中で、市内の空き家の状況と対策の実績を公表しています。数字を見ると、この手続きが決して珍しいものではないことがわかります。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 大阪市の空き家数（うち戸建） | 約29.5万戸（うち戸建 約3.7万戸） |
| 大阪市の空き家率（全国平均） | 16.1％（全国平均13.8％） |
| 管理不全空家等・特定空家等の件数 | 822件（令和7年9月末時点） |
| 解体や補修等による年間の是正件数 | 令和3〜6年度平均324件（令和6年度281件） |
| 平成28年度からの約10年間の是正件数 | 3,000件超 |
| 保安上危険分野の件数の推移 | 令和3年度736件 → 令和6年度665件 |
| 切迫性の高い危険度3が総数に占める割合 | 令和3年度 約3％ → 令和6年度 約6％ |
この表から読み取っていただきたいのは、次の2点です。
件数の総数は減っています。管理不全空家等・特定空家等の合計は822件まで下がり、大阪市は第3期計画で「令和12年度に800件未満」という目標を掲げています（過去5年間の平均値は801件）。年間300件を超える物件が、解体や補修によって是正されています。手続きが始まっても、対応すれば終わるということです。
一方で、切迫性の高い物件の割合は上がっています。危険度3が総数に占める割合は、令和3年度の約3％から令和6年度の約6％へと倍増しました。大阪市はその理由として、所有者不明や相続などによる複雑な権利関係を挙げています。権利関係が複雑な物件ほど手続きが長期化し、その間に建物が傷んでいくという構造です。
なお、大阪市では勧告を出すにあたって、内部だけで決めているわけではありません。大阪市空家等対策協議会に専門部会が設置されており、保安上危険以外の管理不全空家等・特定空家等への指導について判断が難しい場合や、勧告を行う場合に、全市的な判断の妥当性・統一性を諮る仕組みになっています。窓口の担当者の一存で税額が動く、という運用ではありません。
相談の入口は各区役所です。大阪市は平成28年4月に各区役所へ相談窓口を設置し、区役所を拠点として空家等対策に取り組む方針を第1期計画から一貫して継承しています。市全体の担当は計画調整局建築指導部建築企画課です。
期限までにできる3つの対応
猶予期限が書かれた文書が届いている場合、期限までに何をすればよいのか。実務上、指摘される内容はおおむね3つに集約されます。
① 草木の伐採・除草
条文にも「立木竹の伐採」と明記されている、最も多い指摘項目です（空家法13条2項・22条1項）。隣地や道路への越境がある場合は、まずここからです。
大阪市は、空き家の適正管理に活用できるサービスとして、公益社団法人大阪市シルバー人材センターによる除草・植栽の剪定・郵便物等チラシ回収を案内しています。遠方にお住まいで自分では行けないという場合、選択肢のひとつになります。
② 残置物の撤去
家財や生活用品が残っていると、衛生面・防犯面の両方で指摘を受けやすくなります。ただし、撤去は必ずしも期限内に完了させなければならないものではありません。文書に書かれている「必要な措置」が何なのかを、担当窓口に確認してください。屋外に出ている物の片づけだけで足りるケースもあります。
③ 開口部の封鎖
割れた窓や開いたままの玄関は、不法侵入・放火・小動物の侵入につながるため、指摘されやすい箇所です。板張りやシートによる応急的な封鎖でも、現地確認の際に「対応済み」と扱われることがあります。
これら3つの費用は、物件の状態と面積によって大きく変わります。当社が大阪市内の買取実務で見ている範囲では、草木の伐採と屋外の片づけだけであれば数万円台で収まることが多く、家財が全室に残っている場合の残置物撤去は数十万円規模になります。解体まで進む場合は、前面道路の幅員によって金額が大きく動きます。これらは法令や公的統計にもとづく数値ではなく、あくまで当社が見てきた範囲の目安です。実際の金額は必ず複数社の見積りでご確認ください。
除却まで踏み切る場合、大阪市には狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度や防災空地活用型除却費補助制度があります。対象は限定されますが、該当すれば費用の一部が軽減されます。詳しくは大阪市の空き家解体補助金と対象外だった場合の選択肢でも整理しています。
命令・行政代執行まで進んだ場合に起きること
ここから先は、特定空家等に限られる段階です。管理不全空家等に対する措置は指導と勧告までで、命令はありません（空家法13条）。
命令（空家法22条3項）は、勧告を受けた者が正当な理由なく措置をとらなかった場合に、相当の猶予期限を付けて出されます。命令の前には手続きが用意されていて、市町村長はあらかじめ、命じようとする措置とその事由、意見書の提出先と提出期限を記載した通知書を交付し、意見書と有利な証拠を提出する機会を与えなければなりません（同条4項）。通知書の交付を受けた日から5日以内であれば、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を請求することもできます（同条5項）。
命令に違反した場合は、50万円以下の過料の対象です（同法30条1項）。過料は刑罰ではありませんが、金銭の負担であることに変わりはありません。また、命令をした場合には標識の設置などの方法でその旨が公示され（同条13項）、標識は当該特定空家等に設置することができます。所有者等は、その設置を拒み、または妨げてはならないとされています（同条14項）。
行政代執行は、命令された措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、期限までに完了する見込みがないときに、行政代執行法の定めるところに従って行われます（同条9項）。流れは次のとおりです。
- 戒告：相当の履行期限を定め、その期限までに履行がなければ代執行をする旨を、あらかじめ文書で通知します（行政代執行法3条1項）
- 代執行令書：代執行をなすべき時期、執行責任者の氏名、代執行に要する費用の概算による見積額が通知されます（同条2項）
- 実施：市町村または委託を受けた業者が工事を行います
- 費用の納付命令：実際に要した費用の額と納期日を定め、文書で納付が命じられます（同法5条）
費用の扱いが、通常の解体工事とは決定的に違います。代執行に要した費用は、国税滞納処分の例により徴収することができます（同法6条1項）。さらに、行政庁は国税及び地方税に次ぐ順位の先取特権を持ちます（同条2項）。つまり、金額を自分で決められないうえ、支払わなければ財産の差押えに進み得るということです。
自分で業者を選んで発注すれば、相見積りを取り、金額と時期を選べます。代執行になると、その選択権がなくなります。これが、期限内に自分で動くことの実質的な意味です。
通知が届いている状態でも、売却はできます
「こんな状態では買い手がつかないだろう」とお考えの方が多いのですが、行政から文書が届いていること自体は、売却を妨げる事情ではありません。
勧告や命令は所有者等に対して行われるものです。所有権が移れば、以後の行政のやり取りの相手は新しい所有者になります。実務上、市は新しい所有者を把握したうえで、改めてその方に対応を求めることになります。
ただし、次の2点はご承知おきください。
すでに納付を命じられた代執行費用は残ります。行政代執行法5条の納付命令を受けた本人の債務ですので、物件を売っても消えません。代執行が実施される前であれば、この負担は発生していません。
行政指導を受けている事実は買主に伝える必要があります。買主の判断に影響する重要な事情ですので、隠して売ることはできません。これは不利になる話に聞こえるかもしれませんが、実際には逆で、伝えたうえで買う前提の業者に相談したほうが話は早く進みます。
そのうえで、当社のような買取業者に相談する実務的な利点は3つあります。
- 現況のまま査定します。残置物や草木が残っていても構いません。期限までに片づけを終えてから売る、という順序にする必要がありません
- 解体費用を先に出す必要がありません。更地にしてから売るのではなく、建物付きのまま引き取る形です
- 売却が決まれば、翌年の1月1日を所有者として迎えずに済みます。住宅用地特例が外れた状態の固定資産税を負担するのは、その年の1月1日時点の所有者です
大阪市の所有者意識調査では、市内の空き家の取得経緯は購入が59.6％、相続が23.5％となっており、今後5年程度で売却・賃貸等の利活用意向のある所有者の割合は91.9％にのぼります。手放したいと考えている方が大多数であり、行政の文書はその決断のきっかけになっているのが実情です。
よくあるご質問
Q: 文書が親（故人）の名前で届きました。相続登記もまだです。私が対応しなければなりませんか？
A: 相続が発生していれば、相続人が空家法上の「所有者等」に当たり得ますので、対応の相手になります。登記が故人名義のままでも同じです。ただし、相続人が複数いる場合、誰か一人で全部を負担しなければならないという話ではありません。まずは担当窓口に、相続が発生していること、相続人が複数いることを伝えてください。そのうえで、相続登記（名義変更のこと）の方針をご家族で決めていくことになります。相続登記は取得を知った日から3年以内という申請義務がありますので、この機会に合わせて進めるのが結果的に手間が少なくなります。
Q: 相続放棄をしました。それでも対応が必要ですか？
A: 相続放棄をした方は、その相続に関して初めから相続人とならなかったものとみなされます。ただし、放棄の時点でその財産を現に占有していた場合には、相続人または相続財産清算人に引き渡すまでの間、保存義務が残ります（民法940条1項）。放棄をしたこと自体は文書で示せますので、まず担当窓口にその旨をお伝えください。放棄と管理義務の関係は事情によって判断が分かれますので、司法書士や弁護士にご確認いただくことをおすすめします。
Q: 遠方に住んでいて、現地の状態がわかりません。
A: まずは担当窓口に連絡して、どの箇所を指摘されているのかを具体的に聞いてください。行政は現地を確認したうえで文書を出していますので、状態を一番把握しているのは市の担当者です。そのうえで、現地確認と写真の撮影だけであれば、当社でも承っています。査定のご依頼がなくても構いません。
Q: 勧告を取り消してもらうことはできますか？
A: 適切な管理状態に改善されたと認められれば、勧告の状態でなくなる場合があります。認定の基準と手続きは自治体の運用によりますので、担当窓口に「どこまで直せば解除の対象になるか」を具体的に確認してください。年内に認められれば、翌年度の住宅用地特例の扱いに影響します。
Q: 建物を解体すれば、税金の問題は解決しますか？
A: 解体すると建物分の固定資産税はなくなりますが、土地は建物がなくなった時点で住宅用地ではなくなりますので、住宅用地特例もなくなります。勧告による特例解除と、解体による特例消滅は、土地の税負担という面では同じ結果です。つまり、税負担だけを理由に解体を急ぐ理由はあまりありません。解体を検討されるのは、倒壊の危険がある場合、または更地のほうが売りやすい立地の場合です。詳しくは空き家固定資産税6倍化の回避策と売却タイミングで比較しています。
まとめ
市役所から空き家の文書が届いた方に、押さえていただきたい点は3つです。
- まず表題を確認してください。「勧告」「命令」「戒告」の語がなければ、固定資産税はまだ動いていません。この段階なら、草木を切る・片づけるといった対応で収まる可能性があります
- 税額が動くのは翌年度からです。賦課期日は1月1日（地方税法359条）。勧告が届いた年の12月31日までに改善が認められれば、翌年度の増額を避けられる可能性があります。文書の猶予期限と12月31日、この2つの日付を先に押さえてください
- 代執行まで進むと、金額を自分で決められなくなります。費用は国税滞納処分の例により徴収され（行政代執行法6条1項）、行政庁は国税及び地方税に次ぐ先取特権を持ちます。自分で業者を選べる期間のうちに動くことに、実質的な意味があります
大阪市では年間300件を超える物件が、解体や補修によって是正されています。手続きが始まったことは、終わらせられないことを意味しません。いま必要なのは、届いた文書がどの段階かを確かめて、期限を1つカレンダーに入れることだけです。
届いた文書の写真を送るだけで、段階と期限をお伝えします
「空き家のミカタ」では、売却のご依頼でなくても、届いた行政文書がどの段階なのかの確認だけをお受けしています。文書の写真と、物件の所在地をお知らせいただければ、いつまでに何をすればよいか、固定資産税がどうなるかをお伝えします。片づけや草木の処理を済ませていただく必要はありません。大阪市24区を中心に対応しています。
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出典（2026年8月20日確認）
- e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）」第9条第2項・第3項（立入調査と5日前の通知）、第13条第1項・第2項（管理不全空家等の定義・指導・勧告）、第22条第1項〜第5項・第9項・第13項・第14項（特定空家等への助言・指導・勧告・命令・代執行・公示）、第30条第1項・第2項（過料）: https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
- e-Gov法令検索「地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）」第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例。勧告がされた管理不全空家等・特定空家等の敷地を住宅用地から除く旨の括弧書き）、第359条（固定資産税の賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日）、第702条の3（住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例）: https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
- e-Gov法令検索「行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）」第2条（費用を義務者から徴収）、第3条第1項・第2項（戒告・代執行令書）、第5条（費用の納付命令）、第6条第1項・第2項（国税滞納処分の例による徴収・先取特権の順位）: https://laws.e-gov.go.jp/law/323AC0000000043
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第940条第1項（相続の放棄をした者による管理）: https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 大阪市「大阪市空家等対策計画（第3期）」概要版（計画期間 令和8年度〜令和12年度。空き家数約29.5万戸・空き家率16.1％・管理不全空家等及び特定空家等822件（令和7年9月末時点）・是正件数 令和3〜6年度平均324件・平成28年度からの約10年間で3,000件超の是正・危険度3の割合 約3％→約6％・所有者意識調査 購入59.6％／相続23.5％／活用意向91.9％・段階的な指導強化と専門部会の役割）: https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406803.html
- 大阪市「大阪市の空家等対策について」（区役所を拠点とした実施体制・計画調整局建築指導部建築企画課）: https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406800.html
- 大阪市「空き家の適正管理・利活用について」（大阪市シルバー人材センターによる除草・剪定等のサービス、狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度、防災空地活用型除却費補助制度）: https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406807.html
- 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」: https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000531835.html
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法 関連情報」（令和5年改正・管理不全空家等の新設）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
草木の伐採・残置物撤去・開口部封鎖の費用感、および解体費用が道路幅員で変わる点は、法令や公的統計に基づく数値ではなく、当社が大阪市内の買取実務で見てきた範囲に基づく目安です。物件の状態・面積・接道条件によって変わります。勧告の解除の可否、改善の認定基準、相続放棄後の管理義務の範囲は個別の事情によって判断が分かれますので、担当窓口および専門家にご確認ください。
画像: 「Osaka City Hall 2026」by Sakai Yayoi（Wikimedia Commons, CC0）／「Deserted house 加古大池付近の廃屋加古川市」by 源泉館主人（Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0）／段階図・賦課期日カレンダーは空き家のミカタ編集部作成
執筆監修: 八木宏樹（合同会社アルシェ代表・宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ代表。専門分野: 他社に断られた訳あり不動産の直接買取。大阪市24区を中心に、相続で引き継いだ空き家・再建築不可・共有持分の物件を現況のまま査定しています。