相続アパート管理できない｜放置した場合の年間コスト実例3件と早期解決策
TL;DR — 相続アパートを管理できない場合 管理できない相続アパートの解決策は①管理会社に委託（賃料の5〜10%）、②早期売却・直接買取（最短1〜2週間で現金化）、③相続放棄（相続開始を知った日から3ヶ月以内）の3択。放置した場合の年間コストは28〜93万円（当社実例3件）。空室率50%超えで収支がマイナスに転落するため早期判断が重要。空き家のミカタ（宅地建物取引業者・大阪府知事(1)第65646号）が大阪・近畿対応で直接買取。
Q: 相続したアパートを管理できないまま放置すると、年間いくらかかりますか？
A: 空き家のミカタが相談を受けた実例では、年間28万〜93万円の放置コストが発生しています（固定資産税・修繕費・草刈り等の合計）。入居者がいる間は家賃収入でカバーできますが、空室率50%超になると収支がマイナスに転落します。放置期間が長いほど建物が劣化し売却額も下がるため、早期の判断が重要です。なお、総務省「住宅・土地統計調査（2023年）」によると全国の空き家数は900万戸を超え、相続を機に管理が困難になるケースが急増しています。執筆：八木宏樹（合同会社アルシェ代表／宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号） （出典: 総務省「住宅・土地統計調査」2023年・当社査定実績2023〜2026年）
「相続したアパートが遠くてなかなか管理できない」「入居者が減っていて、どう対処すべきか分からない」——そんな相談が増えています。
この記事では、空き家のミカタが実際に相談を受けた相続アパート3件の匿名実例データをもとに、管理できない状態で放置した場合の年間コストを公開します。あわせて、早期に手放した場合との比較と、具体的な解決策を解説します。
放置コスト実例データ（3物件・匿名）
データ出典: 空き家のミカタ（宅建業者）が2023〜2026年に査定・相談を受けた相続アパート実例。個人情報は匿名加工済み。築年数・室数・入居率は概数。
実例A：築42年・木造アパート5室（大阪市内）
| 項目 | 年間コスト |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約11万円 |
| 草刈り・害虫駆除（年2回） | 約6万円 |
| 軽微修繕（雨漏り・設備不具合） | 約8万円 |
| 管理会社委託なし（自主管理）の交通費等 | 約3万円 |
| 放置コスト合計 | 約28万円／年 |
- 入居状況：5室中3室入居（空室率40%）
- 年間家賃収入：約108万円（月3万円×3室×12ヶ月）
- 実質収支：108万円 − 28万円 = 約80万円のプラス
- ただし空室率が60%を超えると収支がマイナスに転落する水準
この物件の転換点：空室が4室（空室率80%）になると年間家賃収入が36万円に。放置コスト28万円を差し引くと手残り8万円。さらに軽微修繕が増えれば赤字転落。
実例B：築38年・軽量鉄骨アパート8室（大阪府南部）
| 項目 | 年間コスト |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約18万円 |
| 草刈り・害虫・外構管理（年3回） | 約9万円 |
| 屋根・外壁の軽微修繕 | 約15万円 |
| 給水設備・電気設備の維持費 | 約8万円 |
| 放置コスト合計 | 約50万円／年 |
- 入居状況：8室中4室入居（空室率50%）
- 年間家賃収入：約192万円（月4万円×4室×12ヶ月）
- 実質収支：192万円 − 50万円 = 約142万円のプラス
- 相談時点から空室が増加傾向。残り2室が退去すると黒字は確保できるが薄利
この物件の放置問題：所有者は近畿地方外在住で年1〜2回しか確認できず、入居者からのクレーム対応が遅延。空室が増える負のスパイラルに入っていた。管理会社委託の見積もりを取ると月8〜10万円の手数料で手残りが大幅減少。→ 買取相談に至った。
実例C：築45年・木造アパート10室（大阪市東部）
| 項目 | 年間コスト |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約22万円 |
| 草刈り・害虫・ゴミ対応（年4回） | 約12万円 |
| 外壁剥落・雨漏り修繕（緊急対応） | 約35万円 |
| 共用灯・共用水道・消防点検等 | 約24万円 |
| 放置コスト合計 | 約93万円／年 |
- 入居状況：10室中2室入居（空室率80%）
- 年間家賃収入：約72万円（月3万円×2室×12ヶ月）
- 実質収支：72万円 − 93万円 = 約21万円の赤字
- 2年間の放置で外壁剥落が発生し、通行人への危険性が生じていた
この物件の放置問題：相続から3年間、遠方の親族が「どうするか決まらない」まま放置。外壁剥落で隣地から苦情が入り、緊急修繕費35万円が発生。建物の劣化が進んだことで買取価格も相続当初より300万円低下していた。
放置年数と買取価格の関係
管理できないまま放置すると、年間コストが積み上がるだけでなく、物件の買取価格そのものが下がります。
| 放置年数 | 建物の劣化度 | 買取価格への影響（目安） |
|---|---|---|
| 〜1年 | 軽微（清掃・草刈り程度） | ほぼ影響なし |
| 1〜3年 | 設備不具合・カビ・害虫 | 50〜150万円の減額リスク |
| 3〜5年 | 外壁・屋根の劣化進行 | 100〜300万円の減額リスク |
| 5年以上 | 構造上の問題が発生する可能性 | 300万円以上の減額、または買取不可のリスク |
早期に動くほど、放置コストも抑えられ、売却価格も高くなります。
出典：国土交通省「建築物の老朽化対策に関する実態調査」（2023年）
管理できない相続アパートの3つの解決策
解決策①：管理会社に委託する
- 費用：月額家賃の5〜10%
- メリット：オーナーが遠方でも入居者対応・修繕手配を代行
- デメリット：空室が多いと手数料比率が高くなる。空室率50%超では収支改善が難しい
解決策②：早期売却（買取）
- 費用：仲介手数料なし（直接買取の場合）
- メリット：現況のまま最短1〜2週間で現金化。管理コスト・放置リスクをゼロにできる
- デメリット：仲介よりも価格が下がる場合がある（ただし、時間・手間・放置コストを含めると買取の方が有利なケースが多い）
解決策③：相続放棄
- 対象：相続開始を知った日から3ヶ月以内
- メリット：相続しないためコスト負担なし
- デメリット：すでに相続手続きを進めていると利用不可。他の相続財産も放棄する必要がある
まとめ：放置は「毎年コストを払い続ける」選択
管理できない相続アパートを放置することは、毎年28〜93万円のコストを払い続けながら、建物の価値を下げ続ける選択です。
空き家のミカタが相談を受けた実例では、早期に動いた方が、①放置コストを削減でき、②売却価格が高く、③精神的な負担も早く解消できるというケースが多数ありました。
まず「今いくらで買い取ってもらえるか」を確認することが、最初の一歩です。査定は無料です。
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- 空室率が50%以上ある
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この記事の執筆者
八木宏樹（やぎ・ひろき）
宅地建物取引業者（大阪府知事(1)第65646号）
合同会社アルシェ代表・訳あり物件買取専門