相続した家どうする？放置・住む・売る・貸すの4択を費用と税金で徹底比較【2026年版】
相続した家の選択肢は「放置・住む・売る・貸す」の4択。費用と税金の両方で比較すると、相続から3年以内に「売る」が最優先です。3年以内に売れば「相続空き家の3,000万円特別控除」で譲渡税がほぼゼロになるケースが多く、放置より5年間で200〜400万円有利になります。築古・遠方・訳あり要素がある場合は直接買取（最短2週間・仲介手数料ゼロ）が現実的な出口です。
お盆帰省で久しぶりに実家を見て「この家、どうしよう」と悩んでいませんか。毎年この時期に「相続した家 どうすればいい」「実家 放置 固定資産税」といった検索が急増します。
「放置する・住む・売る・貸す」の4つの選択肢は、費用と税金の面でまったく異なります。「とりあえず放置」が最も損になるケースが多い一方で、「貸す」も思わぬ落とし穴があります。
この記事では、4択それぞれの費用シミュレーションと税金への影響を比較表にまとめ、当社の買取実績3件の一次データもお伝えします。
相続した家の4択とその特徴
まず、4つの選択肢の概要を整理します。
| 選択肢 | 期間の目安 | 手出し費用 | メリット | 向いている状況 |
|---|---|---|---|---|
| 放置する | ─ | 固定資産税＋管理費（毎年） | 判断を先延ばしできる | 推奨しません |
| 住む | 即時〜3か月 | 引越し費用・リフォーム費 | 家賃節約・家を活かせる | 自分が引っ越せる距離にある場合 |
| 貸す | 1〜3か月 | リフォーム費・管理委託費 | 家賃収入が得られる | 立地が良く賃貸需要がある場合 |
| 売る | 2週間〜12か月 | 仲介手数料（買取はゼロ） | まとまった現金・管理不要 | 自分で住まない・遠方在住の場合 |
どれが正解かは「物件の状態」「自分の状況」「相続からの経過時間」によって変わります。以下では費用シミュレーションで詳しく比較します。
選択肢①「放置する」の費用シミュレーション
「後で考えよう」と放置するのが、実は最もコストがかかる選択肢です。
毎年かかる固定費
- 固定資産税: 住宅用地特例が適用されている場合は年5〜10万円程度（土地200㎡以下は評価額の1/6）
- 管理費: 水道基本料・通気・草刈り・定期確認など最低年3〜10万円
- 火災保険: 空き家専用保険への切り替えが必要（一般物件より保険料が高い）
「特定空き家」「管理不全空き家」指定のリスク
管理が行き届かなくなると、市区町村から「管理不全空き家」に指定される場合があります。指定されると住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります（空家等対策の推進に関する特別措置法・2023年改正）。
5年間コスト試算（モデルケース: 固定資産税評価額500万円の木造一戸建て）
| 年 | 固定資産税（特例あり） | 管理費 | 累計負担 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 約7万円 | 約5万円 | 約12万円 |
| 2年目 | 約7万円 | 約5万円 | 約24万円 |
| 3年目 | 約7万円 | 約5万円 | 約36万円 |
| 4年目 | 約7万円 | 約5万円 | 約48万円 |
| 5年目 | 約7万円 | 約5万円 | 約60万円 |
5年間で約60万円の現金支出に加え、建物の老朽化で売却価格も毎年低下します。また相続から3年を過ぎると「3,000万円特別控除」が使えなくなるため、税務上のダメージも大きくなります。
選択肢②「住む」の費用シミュレーション
自分が住む予定がある場合は、家賃節約効果と維持費を比較します。
初期費用
- 引越し費用: 単身10〜20万円、家族30〜50万円
- リフォーム費用: 築10年未満は50〜100万円、築20〜30年は100〜300万円、築40年以上は300万円超になることもある
- 相続登記費用: 司法書士報酬7〜15万円＋登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）
毎年かかる費用
- 固定資産税・管理費・修繕積立
- 築古物件は水回り・屋根・外壁の修繕費が増えやすい
向いているケース
自分の現在の家賃が月8万円以上で、相続した家が通勤・生活圏内にある場合は「住む」が経済的に有利になることがあります。ただし、築30年以上の物件は大規模修繕（外壁・屋根・水回り）が数百万円規模になる可能性があるため、住む前にリフォーム費用の見積もりを取ることをおすすめします。
選択肢③「貸す」の費用シミュレーション
家賃収入が得られる「貸す」は魅力的に見えますが、費用と税制の落とし穴があります。
初期費用
- 入居前リフォーム費用: 築浅なら50〜100万円、築30年以上なら150〜300万円
- 管理委託費: 家賃収入の5〜10%（不動産管理会社に委託する場合）
- 広告費（仲介依頼時）: 家賃1〜2か月分
5年間収支試算（モデルケース: 月6万円の家賃・リフォーム費150万円）
| 収支項目 | 5年間合計 |
|---|---|
| 家賃収入（月6万円×60か月） | +360万円 |
| リフォーム費（初期） | −150万円 |
| 管理委託費（7%×360万円） | −25万円 |
| 固定資産税・修繕費 | −40万円 |
| 5年間純収益 | 約145万円（年29万円） |
一見プラスに見えますが、空室リスク・修繕の突発費用・建物価値の低下が含まれていません。また、賃貸に出してしまうと「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えなくなる可能性があります（後述）。
貸すことを避けた方が良いケース
- 相続から3年以内で、まだ3,000万円特別控除が使える場合
- 立地が賃貸需要の少ないエリア（郊外・農村・過疎地）
- 築40年以上で入居前に大規模リフォームが必要な場合
選択肢④「売る」の費用シミュレーション
「売る」には「仲介売却」と「直接買取」の2通りがあります。
仲介売却のシミュレーション
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の88〜97%（仲介手数料・諸費用控除前） |
| 仲介手数料 | 売却額×3%＋6万円＋税（上限・両手の場合） |
| 売却期間 | 平均3〜6か月（訳あり物件は12か月以上になることも） |
| リフォーム費 | 内見対応のためのクリーニング・修繕が必要なことがある |
モデルケース（市場価格1,500万円の物件）:
- 売却額: 1,500万円
- 仲介手数料: 51万円＋税（約56万円）
- 手取り: 約1,444万円（諸費用除く）
直接買取のシミュレーション
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 買取価格 | 市場価格の60〜80%（物件の状態・訳あり要素による） |
| 仲介手数料 | ゼロ |
| 売却期間 | 最短2週間 |
| リフォーム費 | 不要（現況のまま） |
モデルケース（市場価格1,500万円・買取価格70%想定）:
- 買取価格: 1,050万円
- 仲介手数料: ゼロ
- 手取り: 約1,050万円（登記費用等除く）
差額は約394万円ですが、仲介で売れるまでの維持費・時間的コスト・精神的負担を考えると、訳あり物件や急ぎのケースでは買取が合理的な選択です。
【費用シミュレーション比較表】4択を一覧で比較
モデルケース: 固定資産税評価額500万円、市場価格1,500万円の木造一戸建て（築35年）
| 選択肢 | 初期費用 | 5年間ランニング | 手取り/収入 | 5年間の実質収支 | 税金リスク |
|---|---|---|---|---|---|
| 放置する | 0円 | −60万円 | 0円 | −60万円以上 | 特定空き家指定で固定資産税6倍・3,000万控除逸失 |
| 住む | −150〜300万円（リフォーム） | −40万円（修繕等） | 家賃節約+200万円 | −50〜+100万円 | 家賃節約効果が実質収益 |
| 貸す | −150万円（リフォーム） | +145万円 | +145万円 | 約−5万円〜+145万円 | 3,000万控除が使えなくなるリスク |
| 売る（仲介） | −20万円（清掃等） | 0円 | +1,444万円 | 約+1,424万円 | 3,000万控除で税金ほぼゼロ可 |
| 売る（買取） | 0円 | 0円 | +1,050万円 | 約+1,050万円 | 3,000万控除で税金ほぼゼロ可 |
「放置する」は5年間で60万円以上のマイナスになるうえ、税の節税メリットも失います。「売る」が圧倒的に有利で、築古・訳あり物件は仲介より買取の方が確実に現金化できます。
税金の差で大きく変わる「3,000万円特別控除」
費用シミュレーションと同様に重要なのが税金です。
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは
被相続人が住んでいた空き家を、相続から3年を経過する年の12月31日までに売却すると、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条第3項）。
出典: 国税庁「相続空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
どれだけ節税になるか（試算）
- 売却価格: 1,500万円
- 取得費（概算5%）: 75万円
- 譲渡所得: 約1,425万円
- 控除適用後の課税所得: 0円（1,425万円 ＜ 3,000万円）
- 譲渡所得税: 0円
控除を使わない場合の税額: 約285万円（長期譲渡所得税率20.315%）
注意点
- 相続から3年以内が期限（厳守）
- 賃貸に出していると原則適用外
- 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前建築）の建物は、売却前に耐震改修または建物の除却が必要（2024年1月1日改正で要件が緩和・除却は売却後でも可能に）
- 売却価格が1億円以下であること
「貸す」を選ぶと、この節税メリットを失う可能性があります。相続から3年以内なら、まず「売る」を軸に検討することをおすすめします。
当社の買取実績3件（一次データ）
当社（合同会社アルシェ・宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）が実際に対応した買取実績の一部を、ご依頼者の了解を得て匿名でご紹介します。
実績① 大阪府東大阪市・木造一戸建て（築44年）/ 14日決済
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件 | 木造一戸建て・築44年・約80㎡ |
| 訳あり要素 | 相続登記未了・雨漏りあり・遠方在住（東京） |
| 相談から決済まで | 14日間 |
| 経緯 | 父親が死亡後、相続登記も未完了のまま2年放置。固定資産税の請求が届き始め、東京在住のため管理ができないと相談。司法書士を当社が手配し、登記と売却を並行して進め14日で現金化 |
実績② 大阪府堺市・軽量鉄骨アパート（6室）/ 21日決済
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件 | 軽量鉄骨造アパート・築38年・6室（うち入居中4室） |
| 訳あり要素 | 空室2室・老朽化（外壁劣化・エレベーターなし）・共有名義3人 |
| 相談から決済まで | 21日間 |
| 経緯 | 兄弟3人で相続したが意見が一致せず長期化。「早く手放したい」という多数意見で当社に相談。入居者付きのままオーナーチェンジ形式で買取。3人への振り込みも当社が代行 |
実績③ 奈良県橿原市・戸建て（孤独死・特殊清掃済み）/ 30日決済
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件 | 木造一戸建て・築52年・約65㎡ |
| 訳あり要素 | 孤独死（事故物件・告知義務あり）・特殊清掃済み・再建築不可疑い |
| 相談から決済まで | 30日間 |
| 経緯 | 仲介3社に断られた後、当社に相談。事故物件・告知義務・再建築不可の3重の訳あり要素があったが、現況のまま買取で30日以内に現金化。ご依頼者から「こんなに早く終わると思わなかった」とのご感想をいただいた |
3件に共通しているのは「一般仲介では売れない・断られた物件でも、直接買取で現金化できた」という点です。築古・遠方・訳あり要素があっても、ご相談いただければ具体的な買取価格と期間をお伝えします。
お盆帰省で「実家、どうしよう」と思った方へ
お盆帰省で久しぶりに実家を見て、管理の問題に気づいた方は少なくありません。帰省中にできることをまとめます。
帰省中に確認しておくべき3点
- 相続登記の状況: 親の死亡後に名義変更（相続登記）が済んでいるか確認。2024年4月から義務化されており、3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります
- 固定資産税の通知: 最後に届いた固定資産税の通知書を確認。評価額・課税標準額を記録しておくと査定依頼がスムーズです
- 建物の状態: 屋根・外壁・雨漏り・シロアリ被害の有無を写真で記録。現況のまま買取に出す場合の価格算出に役立ちます
帰省中にできる「最短アクション」
帰省中にLINEで写真を送るだけで無料査定が受けられます。決済を急ぐ必要はなく、「いくらで売れるか知りたい」という段階からご相談いただけます。
よくある質問
Q: 相続した家を放置するとどれくらい費用がかかりますか？ A: 固定資産税（年5〜15万円）＋管理費（年3〜10万円）が毎年かかります。5年で50〜125万円以上になります。さらに「特定空き家」指定で固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。放置期間が長くなるほど、コストとリスクの両方が増えていきます。
Q: 相続した家を貸すと税金が高くなりますか？ A: 賃貸にすること自体で税金が高くなるわけではありませんが、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えなくなる可能性があります。控除が使えない場合は売却益の約20.315%が譲渡所得税として課税されます。貸し出す前に税理士にご相談ください。
Q: 「相続した家 どうすればいい」と検索してこのページに来ました。まず何をすればいいですか？ A: 「相続から何か月経っているか」を確認してください。3年以内なら「3,000万円特別控除」が使えるため、早期売却を優先することをおすすめします。物件の状態や共有名義の有無に応じて、LINEで無料相談からご利用いただけます。
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当社（合同会社アルシェ・宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）は、相続した家・空き家・訳あり不動産の直接買取専門です。大阪・近畿対応・仲介手数料ゼロ・最短2週間で現金化します。
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