訳あり物件の買取業者に手数料はかかる？仲介手数料ゼロの根拠と実費7項目の内訳【2026年版】
「買取業者に頼むと、手数料はいくら取られるのか」——訳あり物件のご相談で、査定額の次に多いのがこの質問です。
先に結論をお伝えします。
結論｜訳あり物件を買取業者に売るとき、仲介手数料はかかりません
訳あり物件の買取業者に手数料（仲介手数料）を払う必要は、原則としてありません。業者があなたの物件を自分で買い取るからです。
理由は法律の建てつけにあります。宅地建物取引業法46条1項は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」と定めています。同条2項は、その額を超えて報酬を受けてはならないと続きます。
つまり、報酬（仲介手数料）が発生するのは「代理」か「媒介」をしたときだけです。買取業者があなたと直接売買契約を結ぶ取引は、代理でも媒介でもありません。業者は仲介者ではなく買主本人です。売主と買主のあいだに誰も立っていないので、手数料を受け取る根拠そのものが存在しません。
ここまでが原則です。ただし現実には、次の3つのお金は動きます。
| 種類 | 買取のとき | 仲介のとき |
|---|---|---|
| 仲介手数料（報酬） | かからない | かかる（上限は告示で決まっている） |
| 実費（印紙税・登記・司法書士報酬など） | かかる | かかる |
| 訳あり物件特有の費用（残置物撤去・解体・特殊清掃） | 現況買取ならかからない | かかることが多い |
この記事では、それぞれを条文と告示の実額まで下ろして整理します。読み終えたときに、「見積書のこの行は払うべきか」を自分で判断できる状態を目指しています。
なお、この記事の金額はすべて2026年8月27日時点で一次資料に当たって確認したものです。出典は末尾にまとめています。
なぜ買取だと手数料がゼロになるのか｜「媒介」と「業者が買主」の違い
同じ不動産会社が窓口でも、立場が2種類あります。ここを分けて理解しておくと、あとの見積書がすべて読めるようになります。
媒介（仲介）の場合。不動産会社は売主と買主を引き合わせる立場です。買主を探し、広告を出し、内見に立ち会い、契約書を作り、決済に同席します。この労力の対価が報酬であり、上限が国土交通大臣の告示で決められています。売主は物件を渡し、買主から代金を受け取り、その中から不動産会社に報酬を払います。
買取の場合。不動産会社が買主です。売主は物件を渡し、その会社から代金を受け取ります。それで終わりです。引き合わせる相手がいないので、報酬という項目が出てくる余地がありません。
見分け方は、机の上に置かれる契約書の表題です。
- 「不動産売買契約書」だけが出てくる → 買取。買主欄にその不動産会社の名前が入っています。仲介手数料の欄はありません
- 「媒介契約書」を先に結ぶ → 仲介。この時点で報酬額の説明と合意が必要です
契約書を交わす前に、「御社が買主として買い取るのか、買主を探してくるのか」と一言確かめてください。この質問に即答できない会社は、その時点で候補から外して差し支えありません。
宅建業法が定める手数料の上限｜訳あり物件 買取 価格の帯ごとの計算式
仲介を選んだ場合、あるいは「買取」と言われたのに媒介契約書が出てきた場合に備えて、上限額を押さえておきます。
報酬の上限を定めているのは、昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）です。売買の媒介については第二に規定があり、依頼者の一方から受け取れる金額は次のとおりです。
| 代金の額（消費税等相当額を含まない） | 乗じる割合 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 100分の5.5 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 100分の4.4 |
| 400万円を超える金額 | 100分の3.3 |
注意点が2つあります。ひとつはこの割合に消費税等相当額が含まれていること。「3.3%にさらに消費税10%」ではありません。もうひとつは「区分してそれぞれの金額に割合を乗じて合計する」という書き方で、全額に一律3.3%を掛けるわけではないことです。
具体的に、訳あり物件で出やすい価格帯で計算します。
代金300万円の場合
- 200万円以下の部分：200万円 × 5.5% ＝ 11万円
- 200万円超400万円以下の部分：100万円 × 4.4% ＝ 4万4,000円
- 合計 15万4,000円
代金700万円の場合
- 200万円 × 5.5% ＝ 11万円
- 200万円 × 4.4% ＝ 8万8,000円
- 300万円 × 3.3% ＝ 9万9,000円
- 合計 29万7,000円
代金1,500万円の場合
- 11万円 ＋ 8万8,000円 ＋（1,100万円 × 3.3% ＝ 36万3,000円）
- 合計 56万1,000円
400万円を超える帯では、この区分計算の結果が「代金 × 3.3% ＋ 6万6,000円」と一致します。1,500万円なら 49万5,000円 ＋ 6万6,000円 ＝ 56万1,000円。世間でよく言われる「3%＋6万円＋消費税」の速算式は、これを税抜きで表現したものです。
代理の場合は媒介の2倍以内です（告示第三）。ただし相手方からも報酬を受け取るときは、合計が2倍を超えてはならないという歯止めが付いています。「代理だから4倍もらえる」という理屈は成り立ちません。
そして、上限を超えて受け取ることを禁じているのが告示第十一①です。
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。
例外は「依頼者の依頼によって行う広告の料金」だけです。こちらから頼んでいない広告費、名目を変えた事務手数料、書類作成料、コンサルティング料は、この但し書きに当てはまりません。後半でこの見分け方を扱います。
800万円以下なら33万円まで請求できる｜2024年7月施行の低廉な空家等の特例
訳あり物件の相談で、いちばん誤解されているのがこの特例です。
2024年7月1日に施行された改正告示により、代金800万円以下の「低廉な空家等」については、原則の計算式を超えて報酬を受け取れることになりました（告示第七）。上限は30万円の1.1倍＝33万円です。代理の場合はその2倍以内、つまり66万円までとなります（告示第八）。
条文はこう書かれています。
宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
なぜこんな制度ができたのか。国土交通省の資料では、空き家等の流通促進が喫緊の課題である一方、宅建業者が空き家等を扱うにはビジネス上の課題があるため、報酬の上限を見直したと説明されています。300万円の空き家を扱っても報酬は15万4,000円。現地調査も権利関係の整理も、都心のマンションと同じかそれ以上の手間がかかるのに割に合わない、という構造への対応です。
売主の立場からは、次の点を押さえておけば十分です。
1. 800万円以下でも自動的に33万円になるわけではありません。条文は「当該媒介に要する費用を勘案して」と書いています。上限が33万円になっただけで、実際にいくらにするかは合意で決まります。
2. 合意なしに請求されるのは筋が違います。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があると明記されています。媒介契約の時点で何も言われず、決済日に「特例で33万円です」と出てくるのは、この手順を踏んでいません。
3. 買取ならこの話は丸ごと関係ありません。特例はあくまで媒介・代理の報酬の話です。業者が買主として直接買う取引では発生しません。
金額の逆転が起きる点にも触れておきます。代金300万円の物件を仲介で売ると原則15万4,000円ですが、特例が適用されると33万円。倍以上に増える帯があります。800万円以下の訳あり物件を仲介に出すときは、媒介契約を結ぶ前に「特例を使いますか、使うならいくらですか」を必ず確認してください。
なお、代金1,000万円を超えると原則の計算式のほうが33万円を上回るため、特例を使う意味がなくなります。特例が効くのは実質的に800万円以下の帯だけです。
「買取」なのに手数料を請求される3つのパターンと見分け方
ここからが実務です。買取なら手数料ゼロが原則なのに、請求が発生するケースには型があります。
パターン1：買取業者を「紹介」する会社が間に入っている
一括査定サイトや紹介サービスの一部は、自社では買い取らず、買取業者に取り次ぐだけです。この場合、その会社は媒介の立場になるため、通常どおり仲介手数料が発生します。しかも売主から見ると相手は1社に見えるので、買取のつもりで話が進みます。
見分け方は簡単で、「売買契約書の買主欄に書かれる会社名」と「窓口で話している会社名」が一致するかです。違っていれば、間に入っている会社は媒介をしています。
パターン2：買取なのに別名目の費用を上乗せしている
「事務手数料」「書類作成費」「決済立会料」「コンサルティング料」といった名目の請求です。相手が媒介の立場なら、先ほどの告示第十一①により、こうした請求は報酬の上限を超えることになります。買主本人として買い取る立場なら、そもそも売主から金銭を受け取る取引構造ではありません。
どちらの立場であっても、売主側が納得して払う理由が見当たらない——これがこの類の請求の共通点です。金額と根拠を書面で出すよう求めてください。書面にできない請求は、そこで消えます。
パターン3：買取保証付き仲介を買取と説明されている
一定期間は仲介で売り出し、売れなければ業者が買い取る、という商品です。仲介で売れた場合は当然に仲介手数料が発生します。「最終的には買い取ります」という部分だけが強調されると、売主は最初から買取だと受け取ってしまいます。
見分ける質問は「売り出し期間中に第三者が買った場合、手数料はかかりますか」の一言です。
あわせて確認しておきたいこととして、宅地建物取引業法46条4項は、宅建業者はその事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならないと定めています。事務所を訪ねる機会があれば、掲示があるかどうかを見てください。掲示は法律上の義務なので、無い事務所はその一点だけで管理の水準が測れます。
仲介手数料以外に売主が負担する実費｜訳あり物件 買取 手続きの費用内訳7項目
手数料がゼロでも、ゼロ円で売却が完了するわけではありません。買取で売主側に発生し得る実費を、根拠つきで並べます。
1. 印紙税（売買契約書）
不動産の譲渡に関する契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成されるものは軽減措置の対象で、契約金額ごとの税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
契約書を2通作って売主・買主が1通ずつ保管する場合は、それぞれに印紙が必要です。負担の分け方は取引ごとの取り決めになります。
2. 抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンやアパートローンが残っていた物件は、決済と同時に抵当権を抹消します。登録免許税法の別表第一によれば、登記の抹消は不動産の個数1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円。ただし同一の申請書で20個を超える不動産の抹消を受ける場合は、申請件数1件につき2万円が上限になります。
3. 相続登記が済んでいない場合の登録免許税
亡くなった方の名義のままでは売れません。相続による所有権移転登記の登録免許税は不動産の価額の1,000分の4です。固定資産課税台帳の価格が500万円なら2万円。なお、価額が100万円以下の土地について2027年3月31日までに相続登記を受ける場合は免税とされる措置があります。
4. 登記事項証明書などの手数料
権利関係を確認するために取得します。2025年4月1日以降の手数料は、登記事項証明書が書面請求600円・オンライン請求で送付520円・オンライン請求で窓口交付490円。印鑑証明書は書面請求500円です。
5. 司法書士報酬
抵当権抹消と相続登記を自分でやるか依頼するかで変わります。登記の代理申請は司法書士の業務であり、当社を含む宅建業者が代わりに申請することはできません。金額は事務所ごとに自由に決められるため、複数の見積もりを取ってから決めてください。
6. 譲渡所得税・住民税
売却益が出た場合にかかります。訳あり物件では取得費が分からないケースが多く、概算取得費（収入金額の5%）で計算せざるを得ないと税額が膨らみます。購入時の契約書・領収書は、たとえ50年前のものでも探す価値があります。
一方で、相続した空き家には被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除があり、要件を満たせば最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。主な要件は、昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物登記がされていないこと、相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることです。適用の可否は税理士にご確認ください。
7. 固定資産税・都市計画税の精算
引渡日を基準に日割りで精算するのが一般的です。厳密には税金ではなく売買代金の調整なので、契約書の条項を確認してください。
これが7項目です。金額が読めるものばかりで、査定額に対して大きな比率を占めるものはありません。手数料と実費で手取りが大きく削られるとしたら、原因は次の章の費用です。
訳あり物件だけにかかる費用｜残置物・特殊清掃・解体・境界の実務
一般の中古住宅と訳あり物件で決定的に違うのが、ここです。
残置物の撤去費用。仏壇、家具、衣類、書籍、車、古い農機具。一般の買主に売るなら、原則として空にしてから引き渡します。相続した実家では、この片付けだけで数十万円かかることが珍しくありません。
解体費用。老朽化した建物は、更地にしないと買い手が付かないと言われることがあります。ところが更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるうえ、再建築不可の土地なら建て直せません。解体してから売るという順序は、訳あり物件では逆効果になる場合があります。
特殊清掃・原状回復費用。事故物件では清掃と消臭が必要になることがあります。
測量・境界確定費用。境界標が無い、隣地との越境がある、法務局の公図と現況が合わない。確定測量には隣地所有者の立会いが要るため、相手が非協力的だと数か月単位で止まります。
現場から申し上げると、この4つはいずれも「先に払わないと売れない費用」ではありません。買取業者は、これらの処理を織り込んだうえで価格を出します。売主が業者に頼んで先に片付けるより、価格に反映させて業者側で処理したほうが、総額では小さくなることがほとんどです。理由は単純で、業者は同じ作業を繰り返し発注しており、単価が違うからです。
したがって、訳あり物件の買取における本当の論点は手数料ではなく、これらの費用が査定額にどう織り込まれたかにあります。査定額の内訳を聞いて、「残置物の処分でいくら引いていますか」と尋ねてください。答えられる業者は自分で処理しています。答えられない業者は、契約後に別途請求してくるか、そもそも自社で処理しない可能性があります。
訳あり物件 売却 査定 シミュレーション｜手数料込みの手残りを3ケースで計算
ここまでの数字を組み合わせて、手残り額を試算します。いずれも仕組みを示すための計算例であり、実際の査定額を示すものではありません。査定額は物件ごとに変わります。
ケースA：代金300万円の空き家（残置物あり・ローン完済済み・相続登記済み）
| 項目 | 仲介（特例適用） | 買取（現況のまま） |
|---|---|---|
| 売買代金 | 300万円 | 300万円 |
| 仲介手数料 | −33万円 | 0円 |
| 印紙税 | −1,000円 | −1,000円 |
| 残置物撤去（自己手配） | −30万円 | 0円 |
| 手残り（税金前） | 約236万9,000円 | 約299万9,000円 |
同じ300万円でも、手数料と片付け費用で60万円以上の差が出ます。仲介のほうが高く売れるという一般論は、この差額を埋められる価格が付いて初めて成立します。
ケースB：代金1,200万円の相続アパート（ローン残債あり・土地1筆＋建物1棟）
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売買代金 | 1,200万円 | 1,200万円 |
| 仲介手数料（1,200万円×3.3%＋6万6,000円） | −46万2,000円 | 0円 |
| 印紙税 | −1万円 | −1万円 |
| 抵当権抹消 登録免許税（2個） | −2,000円 | −2,000円 |
| 手残り（司法書士報酬・税金前） | 約1,152万6,000円 | 約1,198万8,000円 |
800万円を超えると特例は使えず、原則の計算式に戻ります。金額が上がるほど手数料の絶対額は増えます。
ケースC：代金150万円の再建築不可の長屋（相続登記未了）
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売買代金 | 150万円 | 150万円 |
| 仲介手数料（150万円×5.5%＝8万2,500円／特例なら最大33万円） | −8万2,500円〜33万円 | 0円 |
| 印紙税 | −1,000円 | −1,000円 |
| 相続登記 登録免許税（評価額200万円×0.4%） | −8,000円 | −8,000円 |
| 手残り（司法書士報酬前） | 約108万9,000円〜140万8,500円 | 約149万1,000円 |
低価格帯ほど、特例の33万円が手残りに与える影響が大きくなります。150万円の物件で33万円は代金の22%です。800万円以下の帯では、手数料の確認を後回しにしないでください。
3ケースに共通するのは、実費（印紙税・登記費用）はどちらを選んでも同じで、差が付くのは手数料と物件の処理費用だという構造です。比較するときは、査定額の数字だけでなく、この2つを揃えてから並べてください。
訳あり物件 売買 告知にお金はかかりません｜ただし黙ると後から出ていきます
費用の話から少し離れますが、手残りを左右するので触れておきます。
事故物件や過去に人が亡くなった物件の告知そのものに、費用は一切かかりません。告知書（物件状況等報告書）に事実を書くだけです。お金が動くのは、告知しなかった場合のほうです。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）の内容を、売主の立場から整理します。
1. 業者は自分から調べる義務を負っていません。ガイドラインは、人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情がないのであれば、それを自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上認められないとしています。
2. 業者は売主に告知書を書かせることで調査義務を果たしたことになります。そして、告知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、その業者に重大な過失がない限り、調査は適正になされたものとすると明記されています。
この2つを重ねると、書かなかった責任は売主に残るという結論になります。買主から契約不適合を理由に損害賠償や契約解除を求められれば、受け取った代金から出ていくことになります。手数料を数十万円節約する話とは桁が違います。
3. 告げなくてよいとされている場合もあります。老衰や持病による病死などの自然死、階段からの転落・入浴中の溺死・食事中の誤嚥といった日常生活の中での不慮の死は、売買・賃貸のいずれでも原則として告げなくてよいとされています。ただし長期間にわたって人知れず放置され、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は別扱いです。
4. 売買には「3年で消える」という定めがありません。ここが最も誤解されている点です。ガイドラインが「おおむね3年間を経過した後は原則として告げなくてよい」としているのは賃貸借取引についてであり、売買取引について同じ期間の定めは置かれていません。「3年経ったから告知不要」という説明を受けたら、それは賃貸の話と混ざっています。
5. 買主から聞かれたら、期間や死因にかかわらず告げることになります。
告げる場合の内容は、発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた旨です。死因が分からなければ「不明」と伝えれば足ります。当社にご相談いただく際も、思い当たることは最初に話していただくほうが結果的に有利になります。後で判明すると価格の見直しになりますが、最初から織り込めば価格が動きません。
無料出張査定は本当に無料か｜出張費・査定料を請求されたときの考え方
「無料出張査定」は業界の標準的な表示です。ただし、査定や出張は媒介・代理の報酬ではないため、報酬告示の上限規制とは別の枠にあります。だからこそ確認が要ります。
判断の分かれ目は「依頼を受ける前に、有償である旨と金額の説明があったか」です。
- 表示は「無料出張査定」、事前の説明もなし → 後から交通費を請求されるのは表示と実際が食い違っています。根拠の書面提示を求めてください
- 事前に「遠方のため交通費実費をいただきます」と説明があり、了承して依頼した → 合意にもとづく請求です
もうひとつ、査定書に金額を書かせるだけの目的で複数社を呼ばないことも申し上げておきます。訳あり物件の査定は、現地で建物の傾き・雨漏り・越境・接道・残置物の量まで見ます。3社以上を同時に呼ぶと、どの会社も本気の数字を出しにくくなります。2社を選んで、それぞれに時間を取ってもらうほうが実のある数字が出ます。
大阪を中心に、兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山の物件のご相談に対応しています。買取の可否・条件は所在地と物件の状況を確認してご案内します。査定・相談は無料です。上記の対応地域外の物件は買取・査定の対象外です。
相談内容から業者を探す｜物件タイプ別に確認すべき費用項目
「訳あり物件」とひとくくりにされますが、費用の論点はタイプごとに違います。ご自身の物件に当てはまる行だけ読んでください。
| 物件タイプ | 手数料以外で必ず確認する費用 | 見落としやすい点 |
|---|---|---|
| 相続した空き家・実家 | 相続登記の登録免許税（評価額×0.4%）／残置物撤去 | 3,000万円特別控除の3年の期限。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 再建築不可・接道なし | 測量・境界確定／隣地との交渉費用 | 解体すると建て直せず、更地の固定資産税だけが残る |
| 共有持分 | 他の共有者との調整にかかる時間／持分だけの登記費用 | 持分の売買は他の共有者の同意なく成立する。価格は持分割合どおりにはならない |
| 事故物件 | 特殊清掃・原状回復費 | 売買には賃貸のような3年経過の定めがない。告知書の書き方が価格を左右する |
| 相続アパート（賃借人あり） | 立退き料／抵当権抹消（不動産の個数分） | 空室にしてから売る必要は必ずしもない。居住中のまま買い取れる場合がある |
| ゴミ屋敷・残置物多数 | 撤去費用の負担者 | 自分で片付けてから売ると、業者発注より高くつくことが多い |
| 長屋・文化住宅 | 隣戸との構造上のつながりの調査 | 一戸だけを解体できない構造がある |
いずれのタイプでも、査定を受けるときの質問は共通です。「この査定額から、あとで引かれるものはありますか」。この一言に対して「ありません」と即答できるかどうかで、業者の姿勢がわかります。
都道府県から業者を探すときの3つの確認｜静岡など遠方の訳あり物件買取の探し方
「静岡 訳あり物件 買取」のように、地域名と組み合わせて業者を探す方は多いと思います。当社は大阪府全域を対象にしており、静岡をはじめ遠方の物件は現地確認と引渡し後の管理が届かないため、責任を持ってお引き受けできません。そこで、遠方の物件をご自身で探す際の確認手順を書いておきます。
確認1：免許番号を検索システムで照合する
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、免許を出している行政庁・免許番号・商号・所在地を確認できます。ウェブサイトに書かれた免許番号と、システムに登録された情報が一致するかを見てください。ここで出てこない業者とは取引しないでください。
免許番号の括弧内の数字は更新回数です。「（1）」は免許取得から5年未満、「（5）」なら20年以上営業しています。訳あり物件の買取実績と直結するわけではありませんが、判断材料のひとつになります。
確認2：その地域に営業所があるか
「全国対応」と書かれていても、現地に人がいなければ、調査も引渡し後の管理も外注になります。外注コストは査定額から引かれます。物件の所在地に近い業者ほど、同じ物件を高く買えます。これは訳あり物件ほど強く効きます。当社は大阪を中心に近畿圏に対応し、所在地と物件の状況を確認して買取の可否をご案内しています。
確認3：報酬額の掲示があるか
宅地建物取引業法46条4項により、宅建業者は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示する義務を負っています。訪問する機会があれば見てください。
なお、遠方の物件で最初に相談すべき相手は、必ずしも買取業者とは限りません。共有者が分からない・相続人が確定していないといった段階なら、司法書士や弁護士が先です。権利関係が整理される前に買取の話を進めても、価格は下がる方向にしか動きません。
お客様の声を手数料の視点で読む｜当社の相談で毎月出る4つの質問
業者選びで「お客様の声」を参考にされる方は多いと思います。読むときは、感想ではなくお金の記述があるかどうかを見てください。「対応が早かった」だけの声からは費用の透明性は測れません。「見積もり以外の請求がなかった」「片付け費用を業者側で持ってくれた」といった記述がある声のほうが、判断材料になります。
参考までに、当社に大阪市24区からいただくご相談で、手数料まわりの質問として毎月繰り返し出るものを挙げます。個別の事案が特定されない形にまとめています。
1.「査定額から、あとで引かれるものはありますか」
いちばん多い質問です。当社は現況のまま買い取るため、査定額をお出しした後に残置物の処分費や解体費を追加で請求することはありません。ご自身で撤去されたい家財がある場合は、その分を差し引かずに残していただいて構いません。
2.「片付けをしていないので、その分安くなりますか」
査定の時点で織り込んでいます。片付けてから相談したほうが高く売れるということはありません。むしろ、ご自身で業者を手配して撤去されてから相談されたケースでは、その費用のほうが査定額の差より大きくなることが多くあります。
3.「他社の査定額のほうが高いのですが、手数料が違うのでしょうか」
多くの場合、手数料ではなく取引の形が違います。相手が仲介で、売り出し価格として提示している場合、その金額で売れる保証はなく、売れれば手数料が引かれます。買取の査定額と仲介の売り出し価格を並べて比べると、必ず仲介のほうが高く見えます。並べる前に、それぞれがどちらなのかを確認してください。
4.「登記が古い名義のままですが、費用はどうなりますか」
相続登記の登録免許税と司法書士報酬は売主のご負担になります。ただし、名義がどうなっているかを調べる段階では費用は発生しません。登記事項証明書は書面請求で600円です。まず現状を確認してから、必要な手続きと費用を一緒に整理します。
手数料で損しないためのチェックリスト｜まず相談してみる前の5分
査定を依頼する前に、次の5項目を確認してください。所要時間は5分です。
□ 1. その会社が買主なのか、買主を探す立場なのかを確認した 「御社が買い取られますか、それとも買主を探されますか」と聞くだけです。
□ 2. 媒介契約書が出てきたら、報酬額の説明と合意があるか確認した 特に代金800万円以下の物件では、特例で33万円まで請求できます。契約前に金額を確認してください。
□ 3. 「査定額から後で引かれるものがあるか」を聞いた 残置物・解体・測量の扱いを、査定の時点で確定させます。
□ 4. 免許番号を検索システムで照合した 掲載されている免許番号と登録情報が一致することを確認します。
□ 5. 告知すべき事実を先に伝えた 後から判明すると価格が動きます。最初に話せば動きません。
このうち1と3だけでも確認しておけば、手数料まわりで想定外の出費が生じることはほぼなくなります。
よくあるご質問
Q. 訳あり物件の買取業者に手数料はかかりますか？
買取業者が自分でその物件を買い取る取引であれば、仲介手数料はかかりません。宅地建物取引業法46条にもとづく報酬の告示は、宅地建物取引業者が「代理又は媒介」に関して受け取れる報酬の上限を定めたものです。業者が売買の当事者（買主）になる取引は代理でも媒介でもないため、そもそも報酬を受け取る根拠がありません。ただし、買取と名乗りながら実際は買取業者を紹介する媒介である場合は、通常どおり仲介手数料が発生します。契約書の表題が「不動産売買契約書」か「媒介契約書」かで見分けられます。
Q. 仲介で訳あり物件を売る場合、手数料の上限はいくらですか？
売買の媒介では、依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は、代金の額を200万円以下の部分5.5%・200万円超400万円以下の部分4.4%・400万円超の部分3.3%に区分して合計した金額です（いずれも消費税等相当額を含みます）。速算すると400万円超では「代金×3.3%＋6万6,000円」になります。加えて2024年7月1日施行の特例により、代金800万円以下の低廉な空家等については、媒介に要する費用を勘案して30万円の1.1倍、すなわち33万円まで受け取れます。
Q. 800万円以下の空き家で33万円を請求されました。これは違法ですか？
違法とは限りません。2024年6月21日の告示改正（国土交通省告示第949号）で、代金800万円以下の低廉な空家等については、原則の計算式を超えて30万円の1.1倍まで報酬を受け取れることになりました。ただし国土交通省の解釈・運用の考え方では、媒介契約の締結に際してあらかじめ、この上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し合意する必要があるとされています。媒介契約を結ぶときに金額の説明も合意もなかったのに、決済のときに突然33万円と言われた場合は、その点を指摘して構いません。
Q. 買取業者から「事務手数料」「コンサルティング料」を請求されました。払う必要がありますか？
その業者が媒介や代理をしている立場なら、報酬告示の第十一①が「第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない」と定めています。例外は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけです。したがって、こちらから頼んでいない広告費や、名目を変えただけの事務手数料・コンサルティング料は、報酬の上限を超える請求になり得ます。業者が買主本人として買い取る取引であれば報酬という概念自体がないので、なおさら別建ての手数料を払う理由はありません。金額と名目を書面で示すよう求めてください。
Q. 買取でも売主にお金の負担はありますか？
手数料はかからなくても、実費はかかります。売買契約書の印紙税（契約金額1,000万円超5,000万円以下なら軽減後1万円）、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円）、相続登記が終わっていない場合の登録免許税（相続による移転は1,000分の4）、登記事項証明書の手数料（書面請求600円）、司法書士に依頼する場合の報酬、そして売却益が出た場合の譲渡所得税です。訳あり物件では、これに残置物の撤去費や解体費が加わることがありますが、現況のまま買い取る業者ならその負担は生じません。
Q. 事故物件の告知に費用はかかりますか？告知しないとどうなりますか？
告知そのものに費用はかかりません。告知書（物件状況等報告書）に事実を書くだけです。費用が発生するのは、告知しなかった場合のほうです。国土交通省のガイドラインでは、媒介業者は売主に告知書への記載を求めることで調査義務を果たしたものとされ、書かれなかった事案が後で判明しても業者に重大な過失がなければ調査は適正だったと扱われます。つまり書かなかった責任は売主側に残り、契約不適合として損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。なお売買取引については、賃貸借取引のような「おおむね3年経過したら告げなくてよい」という期間の定めはガイドラインに置かれていません。
Q. 静岡など大阪府外の訳あり物件も買い取ってもらえますか？
当社は大阪府全域を対象にしているため、静岡をはじめ遠方の物件は現地確認と引渡し後の管理が届かず、責任を持ってお引き受けできません。遠方の物件は、その地域に営業所を持つ業者を探していただくのが結果的に高く売れます。国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、免許を出している都道府県と免許番号の更新回数を確認できますので、お問い合わせ前にそこで実在を確かめてから連絡されることをおすすめします。
Q. 無料出張査定と書いてあるのに交通費を請求されました。
査定や出張そのものは、媒介・代理の報酬ではないため、報酬告示の上限規制とは別の話になります。とはいえ「無料出張査定」と表示しておきながら後から交通費を請求するのは、表示と実際が食い違っています。査定の依頼を受ける前に有償である旨と金額の説明があったかどうかが分かれ目です。説明がないまま請求されたのであれば、根拠の書面提示を求めてください。当社は大阪市24区であれば出張査定に費用をいただいていません。
まとめ
訳あり物件を買取業者に売るとき、仲介手数料はかかりません。業者が買主本人であり、宅地建物取引業法46条が報酬の対象としている「代理又は媒介」に当たらないからです。
仲介を選ぶ場合の上限は告示で決まっています。400万円超の帯は「代金×3.3%＋6万6,000円」、そして800万円以下の低廉な空家等は33万円まで。低価格帯ほど手残りへの影響が大きいので、媒介契約を結ぶ前に金額の説明と合意があるかを確かめてください。
手数料以外に売主が負担するのは、印紙税・抵当権抹消・相続登記・登記事項証明書・司法書士報酬・譲渡所得税・固定資産税の精算という実費7項目です。これらは仲介でも買取でも同じ額なので、比較のときに差は生みません。
差が生まれるのは、残置物の撤去・解体・特殊清掃・測量という訳あり物件特有の費用です。ここを自分で先に払うか、価格に織り込んで業者に処理させるかで、手残りが大きく変わります。
査定を受けるときの質問は、「御社が買主ですか」と「この査定額から、あとで引かれるものはありますか」の2つで足ります。
無料査定・ご相談はこちらから
「手数料がいくらかかるのか先に知りたい」「見積書のこの行が何なのか分からない」「片付けていない状態でも査定してもらえるのか」——その段階のご相談を歓迎しています。査定は無料で、査定を受けたからといって売却の義務は生じません。
空き家のミカタは、大阪市生野区に事務所を構える宅地建物取引業者です（大阪府知事(1)第65646号）。大阪市24区の空き家・長屋・再建築不可物件・共有持分を専門に扱っており、荷物が残ったまま・相続登記が未了・他の共有者と連絡が取れないという状態でも査定にお応えできます。当社が買主として直接買い取りますので、仲介手数料はいただきません。なお、登記の代理申請は司法書士へ、譲渡所得税・相続税の判断は税理士へ、権利関係の争いは弁護士へご確認ください。私どもがお手伝いできるのは、その不動産をいくらで、どういう順序で手放せるかという部分です。
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出典（2026年8月27日確認）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）（第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額＝200万円以下5.5%・200万円超400万円以下4.4%・400万円超3.3%／第三 代理は第二の2倍以内／第七 低廉な空家等＝800万円以下・30万円の1.1倍が上限／第八 低廉な空家等の代理は第七の2倍以内／第十一① 第二から第十までの規定によるほか報酬を受けることができない・依頼者の依頼によって行う広告の料金は除く／附則 令和6年7月1日施行）
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）」（媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額について依頼者に対して説明し合意する必要があることを通達に明記）
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第46条第1項 報酬の額は国土交通大臣の定めるところによる／第2項 前項の額をこえて報酬を受けてはならない／第3項 告示／第4項 事務所ごとに公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示しなければならない）
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）（自発的な調査義務は宅建業法上認められない／告知書等への記載を求めることで調査義務を果たしたものとする・記載されなかった事案が後日判明しても重大な過失がない限り調査は適正／自然死・日常生活の中での不慮の死は原則告げなくてよい・特殊清掃等が行われた場合は別／おおむね3年の経過は賃貸借取引についての記載／告げる内容＝発生時期・場所・死因・特殊清掃等が行われた旨／買主・借主から問われた場合は期間や死因にかかわらず告げる）
- 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書／100万円超500万円以下1千円・500万円超1,000万円以下5千円・1,000万円超5,000万円以下1万円・5,000万円超1億円以下3万円）
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等。土地の売買による所有権移転＝1,000分の20・令和11年3月31日までは1,000分の15／相続による所有権移転＝1,000分の4／課税標準は固定資産課税台帳に登録された価格／令和9年3月31日までに受ける相続登記で不動産の価額が100万円以下の土地は免税）
- e-Gov法令検索「登録免許税法」（別表第一 一（十五）登記の抹消＝不動産の個数1個につき1,000円・同一の申請書により20個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合は申請件数1件につき2万円）
- 法務省「登記手数料について（令和7年4月1日～）」（登記事項証明書＝書面請求600円・オンライン請求送付520円・オンライン請求窓口交付490円／印鑑証明書＝書面請求500円／登記事項要約書の交付・登記簿等の閲覧＝500円）
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（最高3,000万円・令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円／昭和56年5月31日以前の建築／区分所有建物登記がされている建物でないこと／相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと／相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること／売却代金1億円以下）
- 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（免許行政庁・免許番号・商号・所在地の照合）
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